El Gobierno rebaja la expectativa de construir viviendas unifamiliares en suelo rústico

El proyecto de Ley del Suelo, en el que están puestos tantos ojos, no llegará tan lejos como se suponía en la posibilidad de construir en suelo rústico. El Gobierno es consciente de la cantidad de obstáculos que impiden abrir la mano, y lo limitará a una veintena de municipios de menos de 5.000 habitantes y con riesgo de despoblamiento. Se desinfla cualquier expectativa de hacer estas viviendas en la costa o cerca de las autovías. La nueva Ley sí facilitará las tramitaciones de los planes urbanísticos y bastará una declaración responsable para muchas obras menores.

El Gobierno cántabro ha optado, finalmente, por recoger algunas de las muchísimas consideraciones que le han presentado los colectivos a los que consultó el anteproyecto de Ley del Suelo y la posibilidad de construir en suelo rústico queda muy limitada. Las grandes expectativas que había despertado en este sentido no se podrán cumplir, porque estas viviendas apenas se podrán hacer en una veintena de pequeños ayuntamientos del interior en régimen de despoblamiento, donde tanto el suelo rústico como el urbano no tienen gran valor.

Si se atiende a lo ocurrido con la reforma que hizo el PP en 2001, con el apoyo del PRC, el efecto práctico es muy escaso. En los últimos diez años solo se han construido unas mil viviendas en suelo rústico y de ellas, apenas 150 en los municipios en riesgo de despoblamiento, los únicos que ahora serán autorizados, apenas quince viviendas por año, un volumen irrelevante, porque el auténtico interés de los particulares promotores estaba, como es evidente, en los pueblos costeros y en las proximidades de las autovías, dos ámbitos que ya no tendrán esa bula.

Un modelo dual

El texto remitido por el Gobierno de Cantabria al Parlamento dice buscar el desarrollo sostenible y equilibrado del territorio, adaptado a las características de cada tipo de núcleo: el urbano, que se desarrollará principalmente alrededor de la costa y las principales vías de comunicación, y el previsto en los pequeños municipios.

Este modelo dual mantiene el sistema de vivienda colectiva únicamente en los ámbitos urbanos. La Consejería reconoce que en los núcleos tradicionales esta solución ha ocasionado numerosos destrozos en su valor morfológico y arquitectónico, además de no responder a las necesidades actuales, y ofrece otra alternativa: las áreas de desarrollo rural, situadas en las corolas de esos núcleos, donde podrá construir el descendiente del pueblo, que “quiere volver a su tierra o el profesional que desea teletrabajar desde su casa”.

El crecimiento en suelo rústico en estas áreas de desarrollo se limita al pequeño municipio o en riesgo de despoblamiento y, dentro de ellos, sólo alrededor de núcleos urbanos que no dispongan de suelo urbanizable.

El proyecto de Ley establece también limitaciones en su extensión y en el número de viviendas máximas por núcleo, en función de las preexistentes y de si existe superficie vacante en el núcleo urbano o está completado en su totalidad.

Además, se establecen una serie de condicionantes, como la ausencia de valores de protección del suelo, la prohibición de parcelar para realizar varias viviendas, la imposibilidad de abrir nuevos viales, mínimo impacto visual, prohibición de situarse en pendientes elevadas y el que sean construcciones coherentes con su entorno. Su delimitación conllevará una tramitación con evaluación ambiental y el informe vinculante de la CROTU.

En los núcleos rurales, se impone que las construcciones y rehabilitaciones mantengan la morfología y arquitectura. Además, se mantienen los cierres tradicionales de las parcelas, eximiendo de la necesidad de ceder el frente, salvo cuando se precise para el desarrollo de una actuación completa por la administración local.

Al objeto de garantizar que no se producen parcelaciones encubiertas, las segregaciones de terrenos no agrarios precisan de un informe previo de la CROTU. Igualmente, al objeto de evitar fraudes de ley en construcciones agrícolas que al poco tiempo pasan a ser viviendas, los cambios de uso sólo serían posibles una vez que han sido destinados previamente al autorizado durante al menos 10 años.

Agilización de los planes

El Gobierno de Cantabria también agilizará la aprobación de los planeamientos urbanísticos con una reducción de los requisitos administrativos, con el objetivo de acortar los periodos de tramitación y aprobación de los planeamientos urbanísticos de los 10-15 años actuales a no más de 4 o 5 años.

En concreto, el Gobierno tendrá la obligación de colaborar inicialmente con los municipios con toda la información de la que disponga. Además, se evitarán las innumerables informaciones públicas que había en estos procesos, dejando las mínimas imprescindibles. Así, no hará falta una nueva información pública previa a la aprobación provisional. La norma define lo que se considera modificación sustancial, en función de porcentajes de reclasificaciones de suelo, a efectos de precisar la necesidad de información pública previa a la aprobación definitiva.

En los planes generales no se exigirán reservas de espacios libres ni de equipamientos, salvo en núcleos de más de 1.000 habitantes.

Por otra parte, se regula una tramitación más ágil para modificaciones puntuales de planeamiento que por su objeto y escasa incidencia no precisen evaluación ambiental estratégica ordinaria.

Mayor celeridad en las reformas urbanas

Con el mismo objetivo de promover la actividad, el nuevo proyecto de Ley agiliza los trámites del ciudadano con la Administración pública, mediante declaraciones responsables y comunicaciones para actuaciones de escasa entidad y en suelo urbano.

Al mismo tiempo, se introducen mejoras sustanciales para facilitar y agilizar la renovación urbana y avanzar en la rehabilitación de los edificios. Por ejemplo, los Planes Especiales de Reforma Interior y los Estudios de Detalle Especiales podrán modificar determinados aspectos de los planeamientos generales sin requerir la tramitación de modificaciones puntuales. Se trata, a juicio del consejero, de un paso importante en “ámbitos necesitados de reforma”, como es el caso del Cabildo de Arriba, en Santander, donde puede plantearse el Plan Especial o el Estudio de Detalle Especial para desarrollarlo entero o en partes sin necesidad de esperar al nuevo Plan General de la ciudad.

Igualmente, se establecen mayores facilidades para actuaciones de mejora de la accesibilidad y la eficiencia energética, posibilitando la utilización de dominio público y de espacios comunes.

Se simplifica la gestión hacia la figura única de unidad de actuación y se agilizan sus trámites, mediante silencios positivos tanto para aprobar estatutos de la junta de compensación como las bases de actuación y el proyecto de compensación.

El ayuntamiento podrá determinar áreas de rehabilitación forzosa y aprobar programas de edificación y rehabilitación en ellas.

Regulación de los PSIR

El nuevo proyecto de Ley del Suelo considera que los proyectos singulares de interés regional (PSIR) siguen siendo un instrumento “clave” para el desarrollo de los grandes proyectos estratégicos de Cantabria, especialmente en el ámbito industrial, pero la nueva Ley será más exigente con los trámites necesarios, precisándose un estudio de alternativas, un informe de la consejería competente, de los ayuntamientos y administraciones sectoriales, así como del Consejo de Ordenación del Territorio y Urbanismo.