Aterrizaje suave para el mercado inmobiliario cántabro

Cuatro años después del comienzo del espectacular boom inmobiliario de finales de los noventa, los promotores y constructores cántabros han asumido que nos encontramos ante los primeros indicios del final del ciclo expansivo y se disponen a ajustar sus inversiones con actuaciones que no vayan más allá de lo necesario para cubrir la demanda de los próximos 24 meses.
Las estimaciones de la Asociación de Constructores sitúan la demanda de vivienda en Cantabria en una cantidad anual que puede situarse entre las 3.600 y las 4.500, de las que sólo el 15% se adquirirán como segunda vivienda, el mercado donde más se nota el descenso de compradores. Según los datos presentados en la última asamblea del sector, en Cantabria se vendieron el pasado año, 4.200 viviendas nuevas a un precio medio de 15 millones de pesetas, lo que supone una facturación de 63.000 millones de pesetas.
La previsión de crecimiento del sector cántabro de la construcción para este año es de un 5%, dos puntos por encima del crecimiento que se espera para el resto de la economía. Sin embargo, supone una clara desaceleración si se compara con los ritmos de crecimiento observados en los años anteriores (en 1999 el sector llegó a alcanzar un crecimiento del 15%).

Escalada de precios

Una característica compartida por los dos ciclos expansivos vividos en la última década –1987/90 y 1997/2000– son los fuertes incrementos en los precios de las viviendas, justificados desde el sector por el crecimiento de los costes de personal, de los materiales y sobre todo por la repercusión del suelo. Tal y como se denuncia desde la propia Asociación de Constructores-Promotores de Cantabria, la carencia de suelo urbano calificado, debido a la falta de previsión de planeamientos urbanísticos por parte de los Ayuntamientos, ha desencadenado un incremento alarmante del precio del suelo, cuya repercusión en los costes directos de la edificación se encuentra entre un 25% y un 30%.
La subida más notable se producía el pasado año, cuando el precio de la vivienda parecía no encontrar techo y experimentaba un aumento medio del 12,5% en el conjunto nacional. Se trataba de la mayor subida de toda la década desde el boom inmobiliario de finales de los años ochenta y venía a marcar el punto más alto de una secuencia que en tan sólo cuatro años ha elevado el precio de la vivienda en un 33% –en 1999 la subida había sido del 9%, del 5,1% en 1998 y el 3,4% en 1997–.
Paradójicamente, Cantabria conoció el pasado año uno de los menores incrementos de precios del país, con un 5,1%, lo que situó la cotización del metro cuadrado construido en 188.200 pesetas de media.
Los analistas habían previsto una suave desaceleración en los precios a lo largo del presente año, hasta finalizar el ejercicio entre el 6% y el 7%, lo que duplicaba, en el mejor de los casos, la tasa de inflación prevista. Sin embargo, los datos del Ministerio de Fomento sitúan la subida del precio de la vivienda libre en el segundo trimestre del 2001 en un 15,5% respecto al mismo periodo del año 2000, con una media nacional de 171.430 pesetas por metro cuadrado construido. Las comunidades en las que más se ha encarecido la vivienda fueron Navarra (un 19,6%), Madrid (18,6%), el País Vasco (18,1%) y Cantabria, que con un 18% vuelve a registrar un rebote de los precios que probablemente tiene una explicación técnica, al reconcentrarse las promociones en los municipios donde el precio es más elevado, especialmente Santander, con el efecto estadístico consiguiente.

Menos viviendas

Esta evolución ni siquiera se ha visto frenada por el hecho de que, a diferencia del boom de los años ochenta que se caracterizó por la escasez de la oferta, en esta ocasión se han registrado récords históricos de viviendas en construcción, con cifras superiores incluso a las de los años 60/70, cuando en toda España se realizaron las grandes planificaciones urbanas que permitieron absorber el éxodo de emigrantes que salieron del campo hacia la ciudad. Este altísimo volumen de edificación ha llevado a algunos analistas a advertir sobre la posibilidad de una crisis larvada de sobreoferta de viviendas, sobre todo porque el principal motor de la demanda no ha sido la formación de nuevos hogares sino el atractivo que como inversión siempre han tenido los ladrillos en España, o las familias que han buscado mejorar su calidad de vida trasladándose a una nueva residencia en la periferia de las ciudades.
La presión compradora parece haber entrado en cauces más racionales una vez agotado también el afloramiento de dinero negro que se ha producido con la inminente llegada del euro como moneda única. Pero la amenaza de recesión económica, tras los trágicos sucesos de Estados Unidos podría revalorizar de nuevo la inversión en vivienda, un refugio seguro frente a la inestabilidad bursátil y uno de los pocos activos cuyos precios reales son todavía poco transparentes para Hacienda.
Si en 1999 se iniciaba la construcción de 520.000 viviendas, en el 2000 prácticamente se mantenía la misma cifra –500.000–, pero el ritmo ha descendido claramente desde el pasado mes de diciembre como consecuencia del alza de los costes y es muy poco probable que en este ejercicio se superen las 400.000 viviendas nuevas.
En Cantabria, los resultados del primer semestre del 2001 que se desprenden del número de contratos de dirección de obra visados en el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos, reflejan ya una ralentización con respecto al mismo periodo del pasado año. En los seis primeros meses del año se registraron proyectos para la construcción de 5.383 viviendas frente a las 6.024 del primer semestre del 2000. Pero la desaceleración más significativa se ha producido entre mayo y junio, donde se registraron tan sólo 500 viviendas nuevas en contraste con las cifras visadas entre enero y abril que oscilaron entre las 900 y las 1.300 viviendas al mes.
Los proyectos visados en el primer semestre tenían un presupuesto de ejecución material de 47.656 millones de pesetas, lo que supone un 10% menos que en el mismo periodo del pasado año.
Los municipios con mayor actividad constructora continúan siendo Santander, Noja, Camargo, Castro Urdiales, El Astillero y Ribamontán al Mar, aunque el orden ha cambiado y la capital ha consolidado, finalmente, el protagonismo que le corresponde por volumen de población. Entre los meses de enero y junio se visaron en Santander un total de 828 viviendas, con un presupuesto de ejecución de 5.566 millones de pesetas, el 13,5% de la inversión regional. En Noja se visaron proyectos para 647 viviendas; en Camargo, 514; en Castro Urdiales, 420; en El Astillero, 256 y en Ribamontán al Mar, 244 viviendas. Esta actividad contrasta con la atonía de municipios como Reinosa, Camaleño, Pesaguero, Rionansa o Arenas de Iguña, donde en los seis primeros meses del año tan sólo se visó una vivienda nueva.

La suspensión de licencias

El descenso en la construcción residencial será aún más significativo en los próximos ocho o diez meses en los municipios costeros. Sin esperar a su entrada en vigor, la publicación de la Ley del Suelo de Cantabria, el pasado mes de julio, puso en marcha la suspensión de licencias de obra en la franja ribereña hasta que se apruebe el Plan de Protección del Litoral. Esta medida, que afecta a 37 ayuntamientos, teóricamente va a suponer la paralización de las inversiones realizadas por los promotores, aunque los ecologistas aseguran que en la práctica no existe tal paralización.
La suspensión de las licencias también alcanza a las que autorizaban la construcción en terreno rústico de la tradicional vivienda unifamiliar, que deberán esperar hasta la aprobación del Plan de Ordenación Territorial, pero que va a quedar extraordinariamente limitada en toda la zona costera.
Del acierto de estos Planes en compatibilizar la protección de los valores medioambientales con la presión urbanística de Cantabria depende el futuro de un sector que tiene su confianza puesta en el previsible incremento de la demanda de segunda residencia que, a partir del 2005, producirá la terminación de la autovía con la Meseta.