¿Cuánto vale todo lo que hay en Cantabria?

El valor catastral de todas las fincas urbanas de Cantabria es de 13.600 millones de euros (2,26 billones de pesetas). El de las rústicas, apenas 232 millones de euros (38.000 millones de pesetas). Unas cuantías muy significativas aunque no demasiado alejadas de la capacidad económica de la primera fortuna del país, Amancio Ortega, fundador y principal accionista de Zara que con su patrimonio personal (alrededor de 1,5 billones de pesetas) podría adquirir las tres cuartas partes de la región con todos los edificios que existen en ellas.
La realidad es algo distinta. Incluso en el caso de los catastros revisados muy recientemente, el valor asignado a las fincas e inmuebles es, como norma, la mitad del valor de mercado, lo que no obsta para que los contribuyentes hayan notado en sus bolsillos unas fuertes subidas en el Impuesto de Bienes Urbanos de los últimos años, que muy poco tienen que ver con la evolución del IPC y menos aún con la teoría oficial de que los impuestos bajan.
Si se da como bueno que el valor dado por los técnicos del catastro a las propiedades es la mitad del valor de mercado, los inmuebles y fincas rústicas y urbanas de la región sumarían un valor real de 27.000 millones de euros (4,5 billones de pesetas). Y a la vista de los muchos factores de cálculo y de corrección en función del estado del edificio, antigüedad, ubicación, etc. que se aplican en las valoraciones del catastro, hay que considerarlo como la base más fiable para cualquier cálculo patrimonial de unas dimensiones semejantes.
El catastro ofrece algunas sorpresas. Una de ellas es el hecho de que Cantabria esté muy por encima de la media nacional en porcentaje de propietarios con más de 50 fincas o pisos (hay 175), si bien puede justificarse por el hecho de que las fincas suelen ser pequeñas en extensión, que no en valor. Otra constatación es la reducidísima importancia económica de los bienes rústicos. A pesar de que por extensión ganan por goleada a los urbanos, su valor catastral total (232 millones de euros) apenas supone el 1,7% del valor de los bienes urbanos, de forma que todas las fincas rústicas de la región ni siquiera alcanzarían en valor al de los inmuebles y fincas urbanas que existen en el municipio de Astillero, por ejemplo.
De la comparación del catastro cántabro con el nacional se pueden sacar otras conclusiones. Una de ellas es que hay proporcionalmente muchos solares calificados para construir, a pesar de lo que pudiera pensarse (un 30% más que la media) exactamente lo contrario de lo que ocurre con las parcelas edificadas, cuyo porcentaje es inferior a la media nacional, quizá por el enorme divisor que provoca la fragmentación de la propiedad.

De la costa al interior, un abismo

El valor catastral medio de un inmueble de Santander está en 40.255 euros (6,7 millones de pesetas) que de atender a los criterios por los que se rige el catastro indicaría que el valor promedio de los pisos ubicados de la capital (en función de su antigüedad, estado de conservación, ubicación, etc.) es de unos 13,4 millones de pesetas. Sorprendentemente, el valor es menor que en Camargo (14,3 millones de pesetas) lo que sólo puede justificarse por el hecho de que la revisión catastral en este municipio ha sido más reciente (año 2000) y que los inmuebles tienen una antigüedad media menor. Pero la desproporción es manifiesta y es más evidente cuando se constatan las diferencias de Camargo con Astillero, muy semejante en su tipología. Mientras que el catastro otorga un valor medio de 27.859 euros a las propiedades urbanas de Astillero, las de Camargo las sitúa en 43.330 euros, un 35% más.
Las fincas urbanas más baratas de la región están, según el catastro, en Tresviso (apenas 3.000 euros de media), con Valdeprado del Río, San Roque de Riomiera, Herrerías y Lamasón por debajo de los 5.000 euros. Aún en el caso de que se le sumen también las parcelas rústicas, todo el ayuntamiento de Tresviso tendría un valor catastral de 340.000 euros (680.000 a precio de mercado), bastante menos que un bloque de edificios modesto en la capital.
La desproporción se pone aún más de relieve en los grandes municipios del sur de la región. Las 30.000 hectáreas de Valderredible con más de 2.300 viviendas tienen un valor de 19 millones de euros, de acuerdo a los datos del catastro, si bien es cierto que en el caso de aquel municipio no se renueva desde hace mucho tiempo, quizá por las mínimas variaciones que allí se producen.

La mecánica del catastro

Los catastros se actualizan a través de revisiones, un procedimiento masivo de renovación de los datos físicos, jurídicos y económicos de los inmuebles que lleva a cabo el Ministerio de Hacienda. Unos valores que luego se comunican al Ayuntamiento respectivo para la emisión de los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
La Ley reguladora de las Haciendas Locales determina que el valor catastral se fije tomando como referencia el de mercado, por lo que es necesario revisarlos cada diez años. No obstante, los valores catastrales no equivalen a valores de mercado sino que se sitúan en la mitad, aproximadamente.
La revisión se inicia con la elaboración de una Ponencia de Valores, en la que se recogen los criterios de valoración y el planeamiento urbanístico vigente. Aplicando a cada inmueble las normas técnicas de valoración y los cuadros de valores de suelo y construcción recogidos en la Ponencia se obtiene el valor catastral individualizado que se notifica a cada propietario.
Para atemperar el incremento fiscal que produce cada revisión, se aplica una fórmula que la escalona en los diez años de vigencia. Asimismo, el Ayuntamiento está autorizado a disminuir durante seis años el tipo de gravamen general del Impuesto sobre Bienes Inmuebles hasta dejarlo en el 0,1%.  
El catastro tiene que dilucidar cómo se valora el emplazamiento de una finca urbana y para conseguirlo establece un parámetro que se denomina Módulo Básico de Repercusión (MBR) en cada calle, y a veces cada tramo, a partir de un estudio del mercado local.
Otro criterio utilizado en la asignación de valor es el Módulo Básico de Construcción (MBC), la suma del coste de ejecución material, incluidos los beneficios de contrata, los honorarios profesionales y los tributos que gravan la construcción. Como el MBR, se obtiene de un análisis del mercado en cada municipio, ya que los costes de construcción de productos similares pueden ser diferentes según los lugares, dependiendo de la accesibilidad, disponibilidad de materiales, coste de la mano de obra, etc.
En ese módulo se recoge también la tipología del inmueble (vivienda unifamiliar, colectiva, oficinas, comercial…), su calidad constructiva (materiales, instalaciones, ascensores…), el estado de conservación y la antigüedad.
La valoración catastral de los inmuebles tiene en cuenta, además, la edificabilidad y usos de la parcela. En aquellos lugares donde el valor del suelo no está directamente vinculado a los metros cuadrados que se puedan construir (edificabilidad), como ocurre en los municipios rurales, se obtiene directamente a partir del valor de mercado.
Todos estos parámetros deben servir para tener la mejor base de datos de la propiedad rústica y urbana del país, en realidad, la única. Una base que indica que el 68% de los bienes inmuebles de Cantabria se concentran en sólo seis municipios, todos ellos costeros o muy próximos a la costa; que Santander supone el 40% del valor inmobiliario de la región y que el de Castro-Urdiales está a punto de alcanzar al de Torrelavega, a pesar de tener la mitad de población.