El Gobierno cántabro pasa a los ayuntamientos la patata caliente de regular la vivienda turística

El aluvión de pisos turísticos se da a lo largo y ancho del país, pero en Cantabria ha alcanzado la mayor tasa de toda la Península. Se trata de viviendas que se alquilan por cortos periodos, ya que están destinadas a turistas que buscan alternativas más económicas que los hoteles o más céntricas. Donde muchos encuentran un negocio, otros ven los problemas que genera esta turistificación para los residentes habituales. El Gobierno de Cantabria prepara un decreto para regularlo pero el borrador no ha dejado satisfecho a nadie, porque deja en manos de los ayuntamientos toda la responsabilidad.

En todas las historias hay dos versiones y así ocurre al hablar del fenómeno de las viviendas de uso turístico (VUT). Los propietarios han encontrado en estos alquileres efímeros un recurso muy rentable, ya que en menos de una semana pueden obtener más ingresos que en un mes de alquiler convencional. Enfrente se encuentran los detractores, muchos de ellos vecinos de las zonas afectadas, que ven amenazada su forma de vida.

Los residentes denuncian problemas de ruidos y circulación constante de personas y maletas en sus comunidades, pero también problemas de mayor envergadura, como el encarecimiento de los alquileres o la transformación de su estilo de vida, al desaparecer las comunidades tradicionales, sustituidas por una población itinerante y por los negocios que se organizan en torno a ella. 

 Cantabria cuenta ya con más de 2.000 viviendas de uso turístico legalizadas y el INE cifra en 5.500 las ilegales, cifra que muchas voces –especialmente hosteleros– elevan a 10.000. Son las cifras más altas de la España peninsular, en proporción a la dimensión de la comunidad autónoma y a su población, pero por el momento, no han generado las tensiones que se viven en otros lugares del país, al no estar concentradas en barrios concretos, como ocurre en otros lugares.  

Eso no quiere decir que no se vayan a producir problemas vecinales puntuales o que los colectivos empresariales no se sientan severamente perjudicados, sobre todo los empresarios de casas rurales, que se quejan de tener un trato fiscal y administrativo muy diferente, cuando los servicios que ofrecen son muy parecidos.

Todo el mundo es consciente de que es imprescindible regular esta modalidad alojativa que ya se ha hecho con una cuota significativa del negocio turístico, pero las diferentes administraciones se pelotean las responsabilidades, dado que la competencia sobre este tipo de viviendas se reparte entre tres niveles administrativos: el Estado, la comunidad autónoma y los municipios. 

Presionada por los hosteleros, la Consejería de Turismo del Gobierno se comprometió a hacer una nueva regulación y, con cierta desgana y algunos retrasos, ha sometido a consulta pública un borrador de decreto en el que descarga casi todas las responsabilidades en los ayuntamientos, un regalo envenenado para los alcaldes, que no quieren indisponerse con sus vecinos (ya sean los que solicitan la apertura o los que se oponen a ella), perfectamente conscientes de que un puñado de votos perdidos puede decantar su continuidad tras las siguientes elecciones. 

El borrador ha recibido 56 escritos de alegación remitidos por partidos políticos, ayuntamientos (Santander, Torrelavega, Santa Cruz de Bezana y Riotuerto), asociaciones, empresas que gestionan pisos turísticos, el Colegio de Arquitectos e incluso 32 particulares.

Una propuesta poco concisa

Aunque los sectores turísticos implicados pedían un marco jurídico claro y único para toda la región, el Gobierno ha apostado por todo lo contrario. Basándose en una supuesta autonomía municipal, la Consejería le pasa la responsabilidad a los Ayuntamientos para que –cumpliendo lo que dicten las leyes nacionales– sean ellos los que tomen las decisiones que crean oportunas sobre la regulación de este tipo de viviendas en sus territorios.

Según reza el texto, serán ellos los que “por razón imperiosa de interés general podrán establecer limitaciones proporcionadas a dicha razón en lo que respecta al número de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona; o cualquier otra medida dentro de su competencia”. 

Al no especificarse cuál es esa proporción, cabe entender que cualquier regidor podrá decidir si permite o no este tipo de viviendas turísticas en su ayuntamiento. De aprobarse con esta redacción, podría darse el caso que en dos municipios colindantes existan realidades antagónicas: uno en el que estos pisos turísticos tengan libre cabida y se multipliquen y otro en el que no se permitan. O que en un municipio la normativa cambie cada vez que cambie su equipo de Gobierno.

Otras de las novedades que introduce el texto del Ejecutivo cántabro es la obligación de que los propietarios contraten un seguro de responsabilidad civil para cubrir los daños que puedan provocarse en el ejercicio de la actividad turística. 

El borrador no solo evita limitar la apertura de nuevos pisos turísticos, sino que admite que también las empresas se metan en el negocio. La única exclusión es para la vivienda protegida, que en ningún caso podrá dedicarse a ese uso.

En los edificios colectivos se deberá tener un certificado de quien ejerza como secretario de la comunidad de propietarios de que los estatutos o los acuerdos adoptados por la comunidad no prohíben o establecen limitaciones para que ese piso tenga un uso turístico.

En las alegaciones se pide la limitación temporal de la actividad

Esta parte puede cobrar mayor relevancia si el Gobierno nacional consigue que se apruebe una enmienda a la Ley de Propiedad Horizontal que permitirá a las comunidades de vecinos vetar los pisos turísticos. Si sale adelante, los propietarios necesitarán la aprobación expresa de la comunidad, y esa autorización debe tener el respaldo de las tres quintas partes de los propietarios. 

El borrador del Gobierno cántabro apenas dice más. Solo que para dar de alta uno de estos pisos se debe presentar un informe emitido por el Ayuntamiento de compatibilidad de uso turístico de la vivienda con el planeamiento urbanístico, prácticamente el único documento que se debe incluir dentro de la declaración responsable que bastará para la apertura de un negocio de este tipo.

El resto de los requisitos generales para acceder al registro continúan siendo los que marca la norma regional que elaboró el PRC en 2019 y que no resolvió nada: tener extintores, hojas de reclamaciones, información de los precios y una placa identificativa en el exterior. 

Alegaciones

La mayoría del medio centenar de alegaciones que ha recibido el Gobierno cántabro sostienen que el borrador es un texto vago o impreciso.

La Asociación de Turismo Rural, uno de los sectores más amenazados por la irrupción de estas viviendas, plantea modificaciones destinadas a “garantizar la competencia leal y veraz” con sus establecimientos, empezando por equiparar los requisitos que se les exigen a la viviendas turísticas con las viviendas rurales destinadas al mismo fin. La Asociación también opina que deben disponer de unas medidas antiincendios “que vayan más allá de la simple instalación de un extintor”, y que estén sujetas a inspecciones sanitarias, igual que los están sus establecimientos. Piden además que, en caso de ser consideradas empresas turísticas, su titular esté dado de alta en la Seguridad Social.

Por otro lado, la Asociación reclama que los pisos turísticos se alquilen íntegramente, y no por habitaciones, y que se determine su capacidad máxima. También propone limitar la duración de las estancias y el número de viviendas turísticas que pueda explotar un solo titular. 

Parecidas son las alegaciones de la Asociación de Hostelería de Cantabria, que muestra su preocupación ante la posible concentración de viviendas turísticas en un mismo inmueble, “dándose el caso de comunidades en las que ocho de cada diez viviendas, por ejemplo, acuerdan y aprueban su actividad como viviendas turísticas, dando lugar a un auténtico hotel de hecho”, una idea que se intentó, sin éxito, en una comunidad del centro de Santander, al oponerse varios vecinos, pero que ha cuajado en otros casos. Por ello, los hosteleros también consideran que esa fórmula de alojamiento debería limitarse a periodos de un máximo de 30 días al año y considerarlo como actividad económica empresarial si lo supera.

A Hostelería le preocupa la posible concentración de viviendas turísticas en un inmueble

El Ayuntamiento de Santander también es partidario de que la Consejería ponga un límite de entre 30 y 60 días al año para el alquiler de una vivienda de este tipo, algo que la consejera de Turismo, Eva Guillermina Fernández, ha calificado de “medida inoperante”, argumentando que no resulta posible controlar o acceder a estos datos que tienen las plataformas o la Agencia Tributaria y “no están obligados a facilitar”. 

Ni siquiera los propietarios, supuestos beneficiarios de esta actitud tan abierta que muestra el borrador, están conformes con el texto. La Asociación de Viviendas de Uso Turístico en Cantabria (AVUTCAN) sostiene, tajante, que es “un despropósito, que deja la patata caliente” a los 102 municipios de Cantabria. 

Entre otras medidas, solicita al Gobierno regional que limite la concentración de propiedades en manos de grandes tenedores y de empresas, algo a lo que ya ha respondido rotundamente la consejera de Turismo: “Esta idea chocaría con la Directiva Europea de Servicios, así como con la doctrina del Consejo de Estado, que ya nos llamó la atención sobre el decreto vigente”. En su opinión, limitar el número de viviendas sería poner límite al derecho de propiedad privada y al libre ejercicio de la actividad. 

Pocas veces ocurre, pero en este caso, la Asociación de Consumidores de Cantabria coincide con los hosteleros en que estas explotaciones deben tratarse como una actividad empresarial y, además, solicita que estas viviendas tengan una entrada independiente de la del resto de vecinos, como estableció Madrid en su día.

La gran mayoría de alegaciones presentadas al borrador por los agentes sociales reclaman un mayor control de las viviendas que no están registradas y piden reforzar el procedimiento de inspección para acabar con ellas. De hecho, AVUTCAN subraya que las inspecciones y sanciones son “prácticamente anecdóticas” y desvela que en 2023 solamente se han interpuesto 22 multas. Por ese motivo, anima al Ejecutivo a incrementar la plantilla de inspectores. 

Soluciones de todo tipo

Cuando finalmente se apruebe, el decreto regional vendrá a sumarse a la infinita variedad de soluciones que se ensayan en los distintos territorios del país y del extranjero para ordenar la nueva realidad que representa el alquiler turístico, y ninguna parece lo suficientemente buena.

En Barcelona, el alcalde Jaume Collboni ha anunciado que a partir de noviembre de 2028 no habrá pisos turísticos en la capital catalana, momento en el que caducarán las licencias expedidas, que no se renovarán. Esto ocurrirá siempre y cuando quien tenga la alcaldía en ese momento no cambie de opinión, porque el mandato de Collboni acaba en 2027.

En 2023 solo hubo 22 multas a viviendas no registradas

Madrid se sitúa en el polo opuesto y huye de la palabra prohibición, aunque no dará nuevas licencias. “Prohibir no es la solución, lo que hay que hacer es regular” aseguró el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, sobre la medida de Collboni. Pero aún no hay indicios de cómo planteará Madrid esa regulación que ha prometido para el otoño. 

Sevilla va a limitar a un 10% la presencia de los alquileres en su casco antiguo y no otorgará más licencias en los once barrios más saturados. Valencia también frenará la concesión de nuevas licencias –ya no se van a dar en Ciutat Vella, donde una de cada diez viviendas es turística– y en Málaga, donde muchos residentes sufren graves problemas para acceder a sus viviendas, el Ayuntamiento va a limitar el registro de nuevos pisos vacacionales a la espera de una ordenanza que regule su actividad en los barrios más saturados.

En paralelo, el Gobierno de la nación prepara la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y quiere poner en marcha una plataforma de registro único por el que se regulará el intercambio de datos relacionados con el servicio de alquiler de alojamientos de corta duración. Se incluirán todas las viviendas amuebladas que se alquilen por un periodo inferior a 12 meses a través de una plataforma online, como Airbnb o cualquier inmobiliaria.

El Ministerio de Consumo también quiere poner la lupa en los miles de anuncios que se publican de pisos vacacionales que no tienen licencia e insta a los ayuntamientos a que ayuden a identificar esos alquileres al margen de la legalidad.  

Con tantos acercamientos al problema como agentes implicados, se podrá saber cuáles son las mejores soluciones. En el ámbito más cercano, queda por saber cómo gestionará el Gobierno de Cantabria las aportaciones realizadas por la ciudadanía y el resultado final del decreto que pretende controlar la proliferación de viviendas de uso turístico. Regular adecuadamente este fenómeno garantizará un equilibrio que permita el desarrollo económico a través del turismo, sin sacrificar la habitabilidad, la identidad y el bienestar de los barrios.

María Quintana