Una de cada diez viviendas anunciadas en Cantabria se compra en menos de una semana

Comprar una vivienda es algo a lo que aspiran gran parte de los españoles pero los precios hacen cada vez más difícil materializar ese deseo, especialmente para los jóvenes. Eso no impide que estén apareciendo cada vez más compradores, sobre todo aquellos que desean una segunda vivienda o utilizarla como inversión, poniéndola en alquiler. Esta demanda creciente, unida a la escasa oferta de viviendas que hay en Cantabria –tanto nuevas como usadas–, hace que las casas se vendan más rápido que nunca. Una de cada diez apenas dura una semana en el mercado y este fenómeno se repite con los alquileres: en Santander casi el 20% de las viviendas ofrecidas se alquilan en el día.

A diferencia de otros países, donde la mayoría de la población vive de alquiler, en España es habitual comprar, al menos, una vivienda. Y el ladrillo continúa siendo el activo preferido de los españoles, que consideran el sector inmobiliario un valor seguro, a salvo de la volatilidad de otros mercados, como la bolsa, y una fuente de ingresos pasivos y recurrentes. En ese contexto, y teniendo en cuenta que más de la mitad del parque nacional de viviendas tiene más de 40 años, la compra, ya sea como primera residencia o como inversión, cada vez es más complicada.

Si hace diez años los bancos suspiraban por deshacerse de todas las viviendas que llegaron a sus manos por la crisis de la promotoras o por la imposibilidad de muchos compradores de atender los pagos de la hipoteca, en estos momentos el problema es el inverso: es la demanda la que no encuentra suficiente oferta. La población continúa creciendo, hay un buen número de personas que ha optado por invertir en inmuebles –atraídas, en algunos casos por el boom de los alquileres turísticos– y la capacidad de las inmobiliarias para satisfacer las demandas de vivienda se ve limitada por la escasa disponibilidad de suelo y por la propia endeblez del sector. Las pocas promotoras que sobrevivieron son mucho más cautelosas con los proyectos, igual que los bancos al facilitarles la financiación. 

En resumidas cuentas, la oferta de vivienda nueva es insuficiente para cubrir la demanda y los precios no dejan de subir, especialmente en ciudades donde el alquiler turístico es pujante.

Las viviendas vuelan

La escasez provoca competiciones entre los potenciales compradores, y entre los inquilinos ya no es infrecuente verse sometidos a un casting en el que los propietarios eligen al que más les conviene. También está forzando a que los interesados en alquilar o comprar el inmueble se vean obligados a decidir casi sin pensárselo. 

Los datos lo confirman, el 13% de las viviendas que se han vendido en España a través del portal inmobiliario Idealista durante el primer trimestre de este año no llevaba ni una semana en el mercado y otro 21% apenas tardó en venderse entre una semana y un mes. En Cantabria fueron un 12% las vendidas en menos de una semana y un 15%, las que se vendieron entre una semana y un mes.

‘Tenemos muchos clientes que no necesitan financiación para comprar’

Esa inmediatez no es tan sencilla cuando el interesado ha de acudir al banco para conseguir la financiación y ha de esperar su respuesta. Por tanto, estas ventas rápidas desvelan que una buena parte de los compradores tiene la capacidad para hacerlo sin endeudarse: “Tenemos mucho perfil de cliente que no necesita la financiación”, confirma Montse Abascal, vicepresidenta de Afilia, la asociación que reúne a cerca de 30 inmobiliarias de la región.

Aunque tras la pandemia ha subido el interés por los entornos rurales, siguen siendo los urbanos los más buscados, y cuanto más grandes son las ciudades, más ventas exprés se dan. En Santander, aunque está a mitad de la tabla, el 16% de las viviendas se venden en menos de una semana y un 23% entre una semana y un mes.

“Cantabria es una plaza muy buena, porque tiene mucha calidad de vida, buena climatología, es segura, tenemos montaña y playa, y todo está muy bien comunicado, por lo que es un lugar idóneo tanto para primera residencia como para inversiones o segundas residencias”, sostiene Abascal. 

No estamos viviendo una nueva burbuja, pero reconoce que “el mercado necesita que haya más vivienda en oferta para regularse. Pero el parque inmobiliario es el que es, no hay mucha obra nueva, hay escasez de suelo y venimos de un sector que ha vivido una crisis muy importante”. 

Eso favorece que las inmobiliarias acumulen cada vez más clientes que buscan viviendas para comprar. “Hay compradores en espera. Los gestores inmobiliarios hablamos con nuestros clientes y sabemos sus gustos y necesidades, y en cuanto sale al mercado el producto que les encaja, les llamamos, muchas veces incluso antes de publicarlo”, explica la vicepresidenta de Afilia, haciendo hincapié en la importancia que tienen los agentes inmobiliarios en estas operaciones.

Por sus años de experiencia, advierte que se ha producido un cambio en la forma de comprar: “antes presentábamos la casa y hacíamos su seguimiento o animábamos a los clientes a materializar la compra si se ajustaba a sus gustos. Hoy, la gran mayoría de los cierres se hacen en la propia visita”.

Dado que “los pisos buenos y en precio se venden bien y rápido”, cree que el aspecto más trabajoso para las agencias ahora “no es vender, sino captar buenos pisos”.

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Joaquín Costa, la calle más cara de la región

Quienes compran lujo a veces buscan tranquilidad y lugares solitarios, pero otras quieren rodearse de más lujo. En España, la zona más cara para adquirir una casa está en la Costa del Sol y abarca toda la urbanización Coto Zagaleta, en el municipio de Benahavís (Málaga), con un promedio que supera los 12 millones por vivienda, según Idealista.

La medalla de plata de este ranking se lo lleva el Paseo de la Marquesa Aldama, en La Moraleja (Madrid), con un precio medio por vivienda de 11,3 millones de euros. El tercer lugar lo ocupa la Urbanización Lomas Marbella Club, en la Costa del Sol, cuyas viviendas se ofrecen a un precio medio de 9,5 millones de euros.

Mucho más modesta es la calle más cara de Cantabria, que según el portal inmobiliario ya no es Castelar, sino Joaquín Costa, en El Sardinero, donde los propietarios piden más de un millón de media por inmueble (1.067.692 euros), un precio que tampoco está al alcance de cualquiera.

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El alquiler, aún peor

Si no hay mucho tiempo para estudiar la compra de una vivienda, una de las decisiones más importantes en la vida de una persona, aún menos para el alquiler: el 17% de las viviendas españolas que se han alquilado a través de Idealista este año no llevaba ni 24 horas en el mercado, y este porcentaje llega al 20% en Cantabria; es decir, dos de cada diez casas que se ponen en alquiler consiguen inquilinos en el día. Ni siquiera es un caso excepcional. En Toledo capital y Vitoria, donde tampoco hay mucha oferta, se supera el 30%.

En el caso de Santander, el 19% de las viviendas que se anunciaron se alquilaron en menos de 24 horas, lo que permite entender por qué son cada vez más los inversores interesados en comprar una vivienda para arrendarla, atraídos por la rentabilidad que ofrece y por la casi absoluta garantía de que no se va a quedar vacía. 

Los inquilinos son los más perjudicados por esta situación, al sufrir los sobreprecios provocados por el desequilibrio entre oferta y demanda. Son el colectivo vulnerable, que se encuentra con un mercado muy estrecho, en el que hay poca rotación y donde el proceso de búsqueda cada vez es más largo y frustrante. 

Pero, ¿por qué no hay pisos para alquilar? En Cantabria nunca hubo mucha oferta de pisos de alquiler pero, como en otras comunidades, esto se ha visto agravado por el ‘boom’ de los pisos turísticos. Lo corrobora la vicepresidenta de Afilia: “Ha habido mucha gente que tenía una segunda vivienda y la ofrecía en alquiler para fijo, pero debido al desarrollo turístico de Cantabria, ha decidido destinarla a alquiler turístico, subiéndola a las plataformas conocidas por todos, ya que así obtienen mucha más rentabilidad que con el alquiler tradicional. Esto ha eliminado gran parte de la oferta de alquiler”, se lamenta.

También apunta otros factores que han contribuido a reducir la oferta, como la ley de arrendamientos urbanos: “Esta ley necesita de alguna modificación porque ha creado una inseguridad jurídica en los propietarios, especialmente en relación a los posibles impagos de los inquilinos”. Hay propietarios que, por miedo, prefieren tener pisos cerrados que ponerlos en alquiler, aunque no saquen un rendimiento de ese inmueble. 

En el año que lleva de vigencia la Ley de Vivienda, la oferta de pisos de alquiler habitual no ha parado de caer y las rentas no han parado de subir, en concreto, un 13,4% desde su publicación.

Con este panorama, puede entenderse que cuando se publica el anuncio de un inmueble en alquiler ya haya una lista de espera para verlo y que, cuando un potencial inquilino decide quedárselo, haya de competir con otros candidatos. Agencias y propietarios valoran cuál de ellos tiene mejores condiciones laborales, más solvencia económica o su perfil personal, algo que solo ocurría hasta ahora en grandes ciudades donde los desplazamientos por estudios o por trabajo son más habituales y siempre hubo más movimiento de alquileres.

“Lo que marca la diferencia entre unos candidatos y otros es tener una buena vida laboral y una estabilidad económica. Después de pasar este filtro, los propietarios nos piden un perfil de los inquilinos que se adapten a ellos”, explica Abascal.

El problema social que plantea esta selección es evidente: “La falta de oferta de alquiler está provocando que muchas familias se vean excluidas del mercado, tanto por los precios y por la competencia con otras familias como por la velocidad a la que desaparecen las viviendas que llegan al mercado”, advierte Francisco Iñarreta, portavoz de Idealista.

Los elegidos tampoco se salvarán de pagar por compras o alquileres cantidades que cada vez resultan menos accesibles para un sueldo medio de Cantabria. El esfuerzo necesario para la compra de una vivienda a finales de 2020 estaba en 4,8 años de salario, mientras que a estas alturas de 2024 ya requiere el equivalente a 6,5 años de salario. Por su parte, quienes alquilan han pasado de necesitar invertir el 37,3% de su sueldo bruto en 2019 a un 42% en la actualidad.

Una oferta más exclusiva

Quienes viven ajenos a las tensiones del común de los mortales en cuanto a la búsqueda de vivienda son los compradores de viviendas de lujo. De hecho, este mercado está viviendo una época dorada y España ya es el cuarto país del mundo, y el primero en Europa, donde más invierten quienes poseen más de 30 millones de dólares.

El segmento de las viviendas de lujo está claramente impulsado por los compradores extranjeros que proceden, principalmente, de Europa (Alemania, Reino Unido, Suecia o Suiza), aunque cada vez hay más mexicanos, venezolanos y estadounidenses.

Aunque se trate de un nicho muy específico del mercado inmobiliario, influye sobre el resto. Un estudio elaborado por Grupo Tecnitasa indica que, desde 2018, las compraventas de inmuebles de entre 1,5 y cinco millones de euros se ha multiplicado por seis y los que superan esta cifra, por nueve. 

A principios de agosto, España tenía a la venta 40.076 viviendas con precios superiores al millón de euros. Casi una cuarta parte de ellas se concentraba en las islas baleares (el 24,1%), seguidas muy de cerca por Málaga (el 20,9%). A cierta distancias estaban Madrid (12,5%), Alicante (11,2%) y Barcelona (10,9%), según el portal inmobiliario Idealista.

Escalando un peldaño, para llegar al aún más exclusivo segmento de las viviendas de ultralujo (las que superan los tres millones de euros) se ofrecían 7.889 propiedades, y estaban aún más concentradas que las anteriores: Baleares reunía el 36,8% del total, y Málaga, el 32,5%; seguidas de Madrid (10%), Barcelona (6,1%) y Alicante (5%).

Si bien el mercado de las viviendas de lujo en Cantabria se encuentra a gran distancia, en ese momento había en la región 166 viviendas en venta en Idealista por más de un millón de euros, en cinco de las cuales se pedían más de tres millones, como un gran chalet de 770 m2 de líneas contemporáneas en la costa de Liencres o uno más clásico en Comillas que supera los 1.000 m2.

En 2020, una vivienda en Cantabria costaba 4,8 años de salario; ahora 6,5 años

“Cantabria es una plaza muy interesante para los inversores de lujo, porque el dinero aquí renta más. El metro cuadrado de lujo es más barato que en otros lugares”, recalca la vicepresidenta de Afilia. “Se trata de un territorio donde no hay grandes zonas donde se concentre el lujo. El que quiere invertir aquí va cogiendo perlitas sueltas, que realmente es más exclusivo”.

En Cantabria el perfil del comprador es, principalmente, mexicano y estadounidense, aunque también tienen un peso significativo los oriundos de la región, “personas que son de aquí y optan a una vivienda mejor que en la que viven actualmente, o empresarios que trabajan fuera y que quieren tener una residencia en su tierra”. También destaca que existe una demanda “importante” de empresas y sociedades que forman patrimonio con la vivienda de lujo. 

En cuanto a las preferencias de estos compradores, la experta inmobiliaria lo tiene claro: “Sus zonas favoritas son El Sardinero y otros lugares de costa, como Somo, Pedreña, Loredo o Comillas. Además, a muchos les gustan las casonas tradicionales cántabras”. No obstante, destaca que estos clientes “buscan que el producto en el que inviertan su dinero sea rentable; es decir, que si un día se deshacen de ese inmueble, tenga más valor del que tenía cuando ellos lo adquirieron. Por ello, compran en zonas prime, viviendas hechas con buenos materiales…”. Formatos y calidades que se ven menos afectados por las modas. 

María Quintana