La supervivencia de las promotoras

La falta de liquidez de promotoras como Llanera o Lábaro es un ejemplo reciente de que los problemas pueden llegar al concurso de acreedores, mientras que otras compañías con mayor poder de negociación, por su gran dimensión o por el suelo acumulado en su cartera, están teniendo capacidad suficiente para renegociar su deuda o de poner a la venta parte de ese suelo, a costa de hacer grandes descuentos.
Según la Asociación Hipotecaria Española, el pasado año se firmaron 200.000 préstamos menos que en el año anterior y las entidades han procedido a endurecer los criterios de concesión ante un previsible incremento de la morosidad.
A todo lo anterior, se suma otro factor de incertidumbre, la nueva Ley del Suelo, que fuerza a tasarlo según su situación concreta y sin atender a expectativas, algo que permitía la regulación anterior. El cambio de criterio impone valoraciones más bajas del suelo en cartera, sobre todo aquel calificado aún como rústico y no permite diferenciar, como ahora, entre suelo rústico, urbanizable no programado y urbanizable programado. El impacto sobre las empresas es doble, al afectar las posibilidades de financiación de futuros proyectos y producir una merma de valor que tendrá que ser reflejada en los estados financieros.

Un mercado muy atomizado

El impacto de la crisis que viene será mayor en las pequeñas promotoras de Cantabria, con un mercado muy atomizado. Mientras que las grandes firmas tienen diversificada su actividad entre la patrimonial y la residencial, a medida que se reduce el tamaño y el ámbito geográfico la actividad principal es la residencial, tanto de primera como de segunda vivienda. Esta actividad es poco intensiva en capital y es generadora de abundante caja y rentabilidad. Sus barreras de entrada son bajas (costes de construcción estandarizados y reducida innovación tecnológica), por lo que hasta ahora no era difícil convertirse en promotor inmobiliario.
Las pequeñas promotoras locales adquieren el suelo en fase finalista, subcontratan la construcción y realizan la promoción de venta, comercializando las viviendas, en muchos casos, antes de terminar la edificación. Para financiar el proceso recurren a un crédito promotor que les aporta recursos desde el primer día hasta la entrega de la vivienda, momento en el que el comprador se subroga el préstamo hipotecario. Es por tanto, un negocio de rápida rotación (al trabajar con suelo finalista) y su principal margen de beneficio procede de la diferencia entre el precio de venta (hasta ahora en continuo crecimiento) y los costes de construcción, con gastos de promoción relativamente estandarizados. Ya se sabe, alza de los precios y costes estandarizados implica mayor beneficio, bajas barreras de entrada y afluencia de más competidores, por lo que no es de extrañar que el sector esté atomizado y centrado en los mercados locales.

Las circunstancias, en contra

Las perspectivas de todos los motores que alimentan la actividad inmobiliaria son poco halagüeñas:
1.- El PIB y empleo. Progresivamente se está reduciendo el diferencial de crecimiento respecto de la media de los países de la UEM y se está incrementando el desempleo. Un efecto derivado es la caída de la demanda de vivienda, altamente correlacionada con ambos indicadores.
2.- Las variables socio-demográficas, como la pirámide de población, el crecimiento demográfico, la inmigración, el tamaño de las familias, la emancipación de los hijos, los matrimonios y las separaciones. Acorde con las previsiones de estas variables, la demanda se situará en los próximos años sobre las 400.000 viviendas anuales, una cifra sensiblemente inferior a la oferta (en el año 2006 se iniciaron alrededor de 900.000).
3.- Las variables financieras: liquidez y tipos de interés. A raíz de la crisis de las hipotecas subprime, el Banco de España viene advirtiendo a las entidades financieras de la exposición al riesgo que se presume en el sector. La consecuencia inmediata ha sido el endurecimiento de las condiciones crediticias y la reducción de operaciones, la no financiación de suelos rústicos; el incremento de las garantías de las operaciones firmadas y la elevación de los tipos de interés aplicados. No es previsible, al menos a corto plazo, una reducción de los tipos de interés ni una mayor financiación disponible.
4.- Las decisiones políticas sobre el suelo y puesta a disposición de los promotores. Incertidumbres introducidas por la nueva Ley del Suelo, como el aumento de las cesiones, el incremento de porcentaje de vivienda protegida, el ajuste de las valoraciones del suelo y la posibilidad de expropiar a precios reducidos pueden elevar el precio del suelo finalista, que es el que adquieren las promotoras locales.
5.- La evolución del precio de la vivienda. El incremento del precio medio de vivienda mantiene una clara línea descendente desde el 18,5% de 2003 a una previsión en torno al IPC e incluso inferior.
6.- La percepción de los posibles compradores: El esfuerzo medio de los compradores para la adquisición de la vivienda, derivado del incremento de los precios, hace que el 45% del salario bruto familiar se destine a la compra, cuando a principios del 2000 no superaba el 25%. Esto, unido a una caída de confianza de los consumidores a niveles mínimos hace que se resienta la demanda, lo que ha llevado a una caída de preventas cuyo efecto se hará visible en dos años con la paralización de obra nueva y el incremento del desempleo.

En resumen, las variables de creación de valor del sector se desinflan y ello está provocando la caída de la demanda, un exceso de oferta, mayores dificultades para obtener financiación y un endurecimiento de los requisitos en la subrogación hipotecaria –especialmente en la segunda vivienda, en la que Cantabria es muy sensible–. Si a esto se une el frenazo de los precios, es evidente que se produce una caída de los márgenes de beneficio. Un círculo vicioso sobre la actividad de promoción que deja entrever que las suspensiones de pagos y los procesos concursales no han hecho más que comenzar.

Alianzas y compras

Por similitud con las decisiones tomadas por las empresas de ámbito nacional, una de las mejores estrategias competitivas para hacer frente a la crisis que se avecina en Cantabria son las operaciones corporativas de fusión y adquisición de tipo horizontal.
El incremento del tamaño derivado de una operación corporativa posibilita una mayor eficiencia en costes, con economías de escala y una posible diversificación de las líneas de negocio. Desde una mayor capacidad de producción es posible abrir líneas de negocio hacia promociones que aún no han tocado techo, como la construcción de oficinas, las residencias de la tercera edad o los centros comerciales.
El incremento del tamaño también genera una mayor capacidad para afrontar el reto de la internacionalización hacia los países latinoamericanos, Marruecos o los nuevos miembros de la UE.
Puede ser, también, el momento de una integración vertical, fusionándose con constructoras clasificadas que permitan acceder al mercado de la obra pública, donde las grandes empresas están ya posicionadas.
Como quiera que la contabilidad, por aplicación del principio de prudencia, sólo permite recoger el ingreso cuando la venta del producto inmobiliario ya se ha realizado, es decir, cuando se ha incurrido en el 100% de los costes, el impacto de las circunstancias desfavorables comenzará a reflejarse en los estados financieros de las empresas en los próximos ejercicios, con el consiguiente efecto en el desempleo y en la potente industria auxiliar de la construcción de Cantabria.
Es ahora cuando hay que tomar las decisiones estratégicas, que mitiguen los efectos negativos venideros y las fusiones y adquisiciones bien gestionadas pueden ser la mejor alternativa para hacer frente a las malas perspectivas del sector.