Las Cajas buscan nuevos mercados para paliar el parón inmobiliario

Llegaron a Cantabria atraídas por el negocio inmobiliario, que prometía una vía rápida de crecimiento, mucho volumen de negocio con pocas operaciones, y el reclamo fue tan eficaz como para acabar tejiendo una red de cerca de un centenar de sucursales. Pero aquella efervescencia se acabó y, con el ladrillo en caída libre, las cajas de ahorros recién llegadas deberán aplicar estrategias más imaginativas para continuar su crecimiento.
El problema es que ningún otro sector es capaz de generar la enorme demanda de financiación que mueve el mercado inmobiliario y que esas soluciones deberán buscarse en el turbulento escenario de restricciones financieras provocado por la crisis de las hipotecas subprime norteamericanas.

Frenazo a la actividad hipotecaria

Aunque sea un fenómeno común en toda España, el parón inmobiliario se ha producido en Cantabria antes que en otras comunidades limítrofes, como Castilla-León o Asturias, donde el mercado hipotecario tiene aún recorrido. Una diferencia de ritmo que se explica por los elevados precios que ha alcanzado la vivienda en nuestra comunidad.
En mayor o menor grado, esa ralentización, que empezó a percibirse en el segundo semestre del pasado año, es ya una realidad. La contratación de hipotecas, que en 2006 y en los primeros meses de 2007 crecía en el país a ritmos superiores al 20%, ha dado un vuelco. Las entidades han pasado de una lucha encarnizada por captar al promotor, financiando el suelo y la obra, a desechar la mayor parte de las operaciones, analizando en profundidad las peticiones y exigiendo un alto porcentaje de preventa de viviendas.
Al particular tampoco se lo han puesto más fácil y ahora es muy improbable obtener un crédito hipotecario que supere el 80% del precio de la vivienda, cuando meses atrás se podían encontrar entidades dispuestas a financiar hasta el 120%; una agresiva estrategia comercial donde primaba la fidelización a toda costa de una futura clientela, ya que los compradores de las viviendas suelen subrogarse en el préstamo al promotor. Pero incluso esto está cambiando y las recientes modificaciones legislativas para abaratar el cambio de hipoteca han introducido más volatilidad en un mercado prácticamente inamovible. “Al final, lo que está ocurriendo –explica el director en Cantabria de la Caja Laboral, Félix San Martín–, es que estamos entrando en una senda de cierta racionalidad. No se están negando créditos hipotecarios, pero sí se están endureciendo las condiciones”.
Aunque las entidades financieras ya no se permiten las alegrías hipotecarias de hace unos meses, el Banco de España, para mejorar la solvencia de bancos y cajas, ha pasado a considerar de alto riesgo las hipotecas que superen el 95% del valor de tasación. Las entidades que realicen esas operaciones se verán penalizadas con mayores exigencias de capital, tal y como exige la nueva normativa internacional sobre recursos propios de las entidades financieras (Basilea II).
Lo cierto es que todas las entidades se han vuelto más conservadoras a la hora de conceder créditos al sector de la vivienda residencial, y si bien es posible seguir obteniendo financiación, los promotores que lo logran lo hacen con menor apalancamiento (aportando más recursos propios) y a un coste financiero superior. Según un estudio de la consultora Dyrecto sobre la financiación bancaria en España, los tipos han subido un 50% y al promotor se le exige ya la aportación de un 35% más de recursos.

Crecer en otros ramos

Las cajas de ahorro son líderes el mercado hipotecario, por lo que también sufren en mayor medida la desaceleración de este sector en el que habían puesto muchos huevos y más aún cuando operan fuera de su territorio natural, ya que eso no requiere una gran capacidad comercial ni una estructura grande. Muchas operaciones inmobiliarias llegaban a la puerta, algo que no ocurrirá con los préstamos a pymes o con las operaciones con particulares, que en Cantabria están extraordinariamente fidelizados por dos entidades: Caja Cantabria y el Banco Santander.
La caída inmobiliaria se ha producido con más brusquedad de la esperada, aunque para estas oficinas no va a repercutir tanto en las cuentas de este año como en las del próximo, cuando no haya nuevas incorporaciones a la cartera de créditos y no todo el crédito al promotor sea subrogado por los compradores.
De momento, y según la previsión de la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas), la inversión en construcción de viviendas sufrirá este año un descenso del 5,9%, que se acelerará en diez puntos más en 2009. Y es que la fiebre constructora de este largo ciclo de bonanza ha provocado que en España exista un stock de viviendas nuevas sin vender que la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) estima en unas 650.000, fruto de los excesos de edificación de los últimos años. Esta cifra podría incrementarse con los pisos iniciados en 2007, obras que los promotores no han podido parar a pesar de la rotundidad con la que se ha manifestado el frenazo inmobiliario. La acumulación de viviendas es tal que, según la CNC, las promotoras tendrían que estar año y medio sin edificar para ajustarse a la demanda.
Aunque ningún sector tiene la capacidad para demandar el ingente volumen de financiación que absorbe la construcción, las entidades financieras se resisten a que esa desaceleración se note en su cuenta de resultados. “Para nosotros el sector de la construcción era muy importante para obtener un crecimiento, como entidad foránea que somos, –explica el director de Caja Rural de Burgos en Cantabria, Fidel Terán–; ese crecimiento lo tenemos que obtener ahora de otros sectores y estamos potenciando la atención a la pequeña y mediana empresa”.
Este área de negocio vuelve a cobrar protagonismo para las entidades financieras, aunque son también conscientes de sus limitaciones para compensar la caída del mercado hipotecario: “Los crecimientos en otros años han sido muy superiores, pero este año controlar la calidad del riesgo es un capítulo muy importante para las entidades financieras”, advierte, Fidel Terán.
Lo cierto es que entre las cajas foráneas hay cierta incertidumbre sobre cuál será el nuevo modelo de negocio. Frente al cambio de ciclo inmobiliario, las cajas están buscando crecer en otros ramos, como la financiación al consumo, la banca de empresas o los seguros, además de ser más agresivos en la captación de pasivos. Poseer una cartera de productos amplia, novedosa y de calidad es una de las premisas básicas para sortear la desaceleración y nuevos nichos de mercado han venido a desbancar a la vivienda residencial a la hora de obtener financiación: las naves industriales, las oficinas y los hoteles se han convertido en objetivos preferentes de las entidades financieras.
El leasing inmobiliario vuelve a ser uno de los productos que más se ofertan para inmuebles destinados a usos industriales, comerciales o de servicios. El sector de nuevas energías es otro de los nuevos focos de atención y, en concreto, la financiación de los campos de placas fotovoltaicas (huertos solares), debido a las altas tasas de rentabilidad, aunque el cambio de regulación que se espera para dentro de unos meses ha rebajado esas expectativas. En el sector de viviendas, las VPO han recobrado interés desde el punto de vista de la financiación bancaria, ya que, si bien suponen menos margen para el promotor, tienen aseguradas las ventas.
Son ejemplos de algunas de las respuestas que las entidades financieras dan a un cambio de ciclo que les ha obligado a buscar en otros ámbitos los espectaculares incrementos de balance que obtenían en los últimos años, gracias al exuberante pero también irracional crecimiento de la promoción residencial. Un cambio de escenario que va a poner a prueba la capacidad de reacción de las cajas que han llegado de fuera para operar en un entorno menos favorable.