Mitad gestores, mitad psicólogos

El colapso del sector inmobiliario ha hecho disminuir el protagonismo que promotores, constructores y agencias habían cobrado en la vida económica en estos últimos años. Tan solo una figura ha salido indemne de esta caída libre de la vivienda, la del administrador de fincas urbanas. Es verdad que no se crean nuevas comunidades de vecinos, pero el censo de las ya existentes es tan amplio y el mercado en el que se mueven estos gestores tan dinámico que su volumen de trabajo no se ha resentido. Más bien se ha visto incrementado como consecuencia, precisamente, de la crisis del sector inmobiliario.

Más reclamaciones por defectos de obra

Una de esas consecuencias, que suele ocupar buena parte del orden del día de las asambleas de propietarios, son los defectos constructivos que presentan los inmuebles por una obra mal acabada. Las urgencias de los promotores para cumplir con los plazos de entrega de las viviendas, una cadena de subcontrataciones demasiado extensa y con poco control del resultado final o una memoria de calidades incumplida son circunstancias que se han multiplicado con el descalabro del sector. El resultado es que a los administrador de fincas, como gestores de las comunidades de propietarios, se les ha acumulado el trabajo para llevar a buen término esas reclamaciones por la vía judicial.
La crisis ha tenido otro efecto sobre su labor: las dificultades económicas de algunos vecinos para estar al día en el pago de las cuotas. No obstante, como señala un profesional del sector, las juntas de vecinos suelen ser tan comprensivas con este tipo de morosidad como beligerantes con quienes deliberadamente incumplen su obligación de pagar las cuotas comunitarias.

Un mercado muy dinámico

Una de las circunstancias que afecta a este colectivo profesional es la tendencia de las comunidades de vecinos a cambiar con relativa facilidad de administrador. En la mayoría de las ocasiones no es porque estén disconformes con su trabajo sino por la aparición de una competencia muy agresiva, con precios que suelen estar por debajo de los mínimos establecidos por el Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria. Esta competencia desleal es una de las preocupaciones del colectivo de administradores, una actividad a la que se puede llegar desde múltiples titulaciones universitarias sin otros requisitos, o bien desde un bachillerato superior o un título de grado medio, pero en este caso, aprobando un plan de estudios de tres años de duración y 180 créditos establecido por la Escuela Oficial de Administradores de Fincas.
La tarifa base que establece cada año el Colegio para el cobro de los servicios de un administrador de fincas está establecida actualmente en 3,80 euros por propietario y a esta cuantía fija se le suman una serie de porcentajes en función de los servicios que el administrador preste a la comunidad y que incrementen su carga de trabajo, como la existencia de portero o jardinero; que haya calefacción o agua caliente central sin contadores individuales; o que el inmueble cuente con piscina y pistas deportivas.
El precio medio que cobran los administradores de fincas en Cantabria ronda los seis euros por vecino y mes, pero lo cierto es que, salvo que se trate de comunidades con muy pocos propietarios, ningún administrador de fincas llega a cobrar lo que marca el Colegio, a pesar de tratarse de una tarifa mínima. Dada la dura competencia que vive el sector, aplicar sin más esos precios expulsaría del mercado a quien lo hiciese.
“La del administrador de fincas es una carrera de fondo”, según el abogado y gestor de fincas José Bats–. “Vivimos siempre bajo la espada de Damocles de enfadar al propietario, aunque a veces hay que decirle no”. El terreno es aún más resbaladizo en comunidades –la mayoría– donde las opiniones de los propietarios no son unánimes o están claramente enfrentadas, “pero si trabajas seriamente acabas consiguiendo una estabilidad”, sostiene Bats.
En Cantabria hay colegiados actualmente 235 administradores de fincas, un número que se incrementa cada año en una decena, aunque también se dan de baja dos o tres en cada ejercicio. La incorporación al Colegio se ha visto recientemente facilitada por la aplicación de la ‘Ley Ómnibus’ pensada para eliminar obstáculos a la libre competencia, y que ha supuesto una sustancial rebaja en la cuota de inscripción (de 1.200 euros a 300).
La actividad de estos profesionales suele encuadrarse en firmas de pequeño tamaño, vinculadas en muchos casos a bufetes de abogados y que gestionan, como media, una treintena de comunidades de vecinos, aunque esa cifra puede ser engañosa para reflejar el volumen real de trabajo, ya que en muchos casos de trata de grandes urbanizaciones con muchos propietarios.
Un fenómeno que todavía no ha tenido lugar en Santander, pero que acabará llegando, es el desembarco de las grandes firmas de servicios especializadas en la gestión de fincas urbanas. Si los precios que se cobran en la región no la han hecho atractiva hasta ahora para empresas foráneas, la necesidad de ampliar mercado en tiempo de crisis puede ser un acicate para la llegada de estas grandes compañías. Para defenderse de esa posibilidad, los administradores de fincas locales confían en el fuerte carácter personal que tiene su actividad, en la que se entremezclan tareas de mediación en conflictos vecinales con la gestión contable o la eficacia para resolver una avería en los ascensores o un problema de mantenimiento. También cabe la posibilidad de que el mercado crezca, porque en Cantabria todavía son muchas las comunidades de vecinos que dejan la administración en manos de uno de los propietarios o en las del presidente de la comunidad.

Una función preventiva

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal que regula el trabajo de estos profesionales se modificó en profundidad en 1999, sigue siendo mejorable en aspectos que agilizarían su aplicación, introduciendo cambios en el régimen de mayorías o dando a los presidentes mayores márgenes de actuación.
Mientras esa reforma llega, los administradores de fincas podrían jugar un papel mucho más relevante a la hora de evitar futuros problemas si asesorasen a los promotores antes de redactar los estatutos de la futura comunidad. Las características concretas de cada edificio (plazas de garaje abiertas, balcones que el propietario puede querer cerrar o la situación de algunos elementos comunes) requieren unos estatutos ad hoc, preparados para evitar futuros conflictos y que un administrador de fincas experimentado es capaz de prever con un simple vistazo a la finca.
La aportación que pueden hacer estos profesionales no se limita solo a la gestión de sus comunidades. También pueden ser útiles representando a propietarios de otros inmuebles en asuntos que les enfrenten con su junta de vecinos. No solo se evitarían conflictos personales, sino que se defenderían mejor los intereses de las personas afectadas si se hace desde un conocimiento profundo de la Ley de Propiedad Horizontal. Es en esta faceta de asesores y mediadores en el delicado terreno de las relaciones de vecindad donde los administradores de fincas todavía tienen un amplio margen para su proyección profesional.