VIVIENDA: La actividad de todo 2013 equivale a dos semanas de 2007

Ni las múltiples reformas de la Ley de Suelo de Cantabria ni la aprobación de planes generales ni la reducción del stock de viviendas ni la supuesta mejoría económica han propiciado un amago de esperanza en el sector local de la vivienda. La situación es mucho peor de lo que nunca pudo imaginarse. Los 14,3 millones de euros que suma la inversión en obra nueva no sólo suponen una caída del 50% con respecto a las cifras ya de por sí escuálidas del año anterior, sino que apenas suponen un 5% de lo que invertían los promotores en 2007.
La economía da bandazos pero es muy difícil imaginar que un sector básico e insustituible –porque siempre harán falta viviendas– pueda perder un 95% de su actividad.
A pesar de que el Gobierno cántabro justificó una de las reformas de la Ley del Suelo, la que permite construir en suelo rústico, como una forma de reactivar el mercado de la vivienda, su aportación está siendo tan insignificante que merecería la pena valorar si compensa el consumo paisajístico y las necesidades de ampliar la trama de servicios que comporta o solo ha servido para satisfacer alguna expectativa personal.
Lo cierto es que en estos momentos el sector inmobiliario es casi inexistente. Las promotoras que no se han visto obligadas a desaparecer o a hibernar pueden contarse con los dedos de una mano y la escasísima actividad está cada vez más concentrada en Santander, (casi la mitad de las visas). A lo largo del pasado año, en 37 municipios de la región no se han presentado proyectos para hacer una sola vivienda. Dentro de lo malo, la costa es la única franja que mantiene alguna actividad (cuatro de cada cinco proyectos de construcción están vinculados a municipios litorales). El medio rural, con ley o sin ella, apenas suscita interés, con excepción de Reinosa (29 viviendas) o Torrelavega (46), un ayuntamiento que no puede ser considerado propiamente como de interior.

La mejoría, tardará

Parte del sector hubiese capeado el temporal de haberse mantenido la obra pública pero, salvo la reanudación del último tramo de la Autovía del Cantábrico, apenas ha habido mejoría y una demostración es que las canteras están trabajando a un 15% de la actividad que tenían en los mejores tiempos. Y la mejoría, si llega, no será muy inmediata, porque el último trimestre del pasado año solo en uno de cada tres ayuntamientos se habían presentado proyectos para construir al menos una vivienda, según los datos del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos. Las visas del Colegio son una especie de indicador anticipado de la actividad inmobiliaria, dado que son los proyectos que se pondrán en marcha en el futuro inmediato.
Las estadísticas serían aún peores de no haberse lanzado el Ayuntamiento de Santander en tromba a la construcción de VPO, una política que no podrá seguir manteniendo a tenor de los problemas que encuentra para adjudicar las viviendas. Los promotores privados, que en su momento desechaban la VPO pero que ahora están mucho más interesados, no verían mal esa retirada de quien se ha convertido en un incómodo competidor, al actuar como promotor y copar una parte cada vez más significativa del escaso mercado que se mantiene, como por el hecho de que esas promociones contribuyen a presionar aún más a la baja los precios de todo el sector, incluidos los de la vivienda libre.

El stock no se diluye

Cantabria comenzó la crisis con un stock estimado de 2.200 viviendas, muy inferior al de cualquier otra comunidad autónoma, tanto en números absolutos como en porcentaje. Es posible que esa cifra no fuese muy exacta, dado que posteriormente se han realizado otras estimaciones mayores, pero de lo que no cabe duda es de que estaba en mejores condiciones de partida que otras regiones donde la burbuja inmobiliaria se había inflado hasta el delirio.
Con un punto de partida más favorable, se daba por hecho que en el mercado podría digerir ese stock en dos o tres años. Basta tener en cuenta que en la región se producen cada año más de 5.000 matrimonios, a los que hay el que añadir las parejas no formalizadas, suficientes para mantener una demanda mínima de unas 2.500 viviendas, una vez se deducen los fallecimientos. Dado que desde 2009 el número de las iniciadas no llega a esa cifra, la lógica indica que hace tiempo que el stock debiera haber desaparecido por completo.
Sin embargo, la realidad es muy distinta e invita a pensar que han salido al mercado muchas segundas residencias y viviendas adquiridas como mera inversión, y que buena parte de las nuevas parejas están viviendo bajo el techo familiar. Las estadísticas parecen confirmarlo por una vía indirecta, al desvelar que un 85% de los cántabros no se ha ido de la casa paterna a los 30 años, una de las tasas más altas del país.
Sólo en estas circunstancias puede entenderse que no acabe de reaccionar un sector que no está construyendo ni siquiera mil viviendas al año, unas cifras tan bajas que no hay referencias históricas comparables. Los 35.000 metros cuadrados de edificación que se han visado el año pasado en otros tiempos apenas hubiesen supuesto el volumen de construcción de uno de los municipios costeros.

Previsiones desmesuradas

Con estas cifras quedan más en evidencia las previsiones que hacían los ayuntamientos. De mantenerse el ritmo actual, las 9.000 viviendas previstas en el planeamiento de Bezana serían suficientes para albergar todas las que se construyan en la región durante los próximos 16 años y las 38.000 del nuevo PGOU de Santander darían para cubrir las necesidades de toda la región durante casi un siglo.
Es obvio que en algún momento la construcción repuntará, pero los urbanistas son bastante escépticos sobre el crecimiento futuro. El hasta ahora responsable de Urbanismo de Torrelavega, Enrique Bolado, al ser interpelado en una conferencia organizada por el Colegio de Arquitectos sobre las 4.000 viviendas vacías de esa ciudad, a pesar de ser uno de los municipios donde menos efecto tuvo el boom, puso en duda que aparezca una demanda real a corto omedio plazo que justifique nuevas construcciones.
No es una buena expectativa ni para las empresas ni para los trabajadores de la construcción. Si al comienzos de 2008 había en Cantabria nada menos que 38.000 operarios en este sector, hoy quedan ocupados 15.100 y esa cifra posiblemente se mantenga durante algún tiempo.

La obra pública, también en mínimos

Tradicionalmente, la obra pública servía para moderar los desequilibrios del sector inmobiliario, puesto que ambas se mueven por ciclos pero no suelen ser coincidentes. Sin embargo, en esta ocasión, las dos han alcanzado mínimos históricos simultáneamente y ese solapamiento provoca estragos en la construcción. La inversión de los organismos públicos en Cantabria fue en los once primeros meses del año pasado de 122 millones de euros, apenas la décima parte de lo que se invertía en 2006. Habría que remontarse a 1990 para encontrar una cifra inferior, de no haberse producido una aún más ridícula en 2012, cuando entre todas las administraciones públicas (Estado, autonomía y los 102 ayuntamientos de la comunidad) solo invirtieron 38 millones de euros, poco más de lo que vale un kilómetro de autovía.
En semejantes condiciones, la supervivencia de un sector como la construcción es casi un milagro, aunque el precio no está resultando barato: centenares de empresas han desaparecido, algunas tan importantes como Bolado o Cenavi. Entre las que quedan son innumerables las que han presentado concurso de acreedores y casi ninguna ha escapado de los EREs.