El primer crowdfunding inmobiliario del país

La promotora cántabra SMP, perteneciente al grupo Senor, ha recurrido a una solución inédita en su sector, el crowdfunding, para cofinanciar una urbanización de 34 viviendas que va a construir en Santander, junto a la S-20. Más de 1.200 personas han realizado pequeños préstamos a través de la plataforma Housers, aportando 1,3 millones de euros al proyecto.

El ‘capitalismo popular’ ha encontrado en el crowdfunding la forma de que pequeños inversores puedan participar en negocios tan diversos como producir una película o editar un libro, pero hasta ahora no se había empleado para construir urbanizaciones, al menos en España.

Sin embargo, la renuencia de los bancos a financiar a este sector ha obligado a los promotores  inmobiliarios a buscar fórmulas imaginativas. En épocas pasadas no era inhabitual la incorporación al proyecto de inversores privados, como socios en la promoción, pero los muchos avatares del negocio han obligado a repartir aún más los riesgos y las plataformas digitales han abierto una nueva posibilidad, la del micromecenazgo a través del crowdfundig. Con esta nueva fórmula, la plataforma de financiación participativa Housers está llevando a cabo en Santander una experiencia piloto, porque, aunque ya la había aplicado en la compra de viviendas, es la primera vez que el crowdfunding se emplea para construir una urbanización.

Facilitar la obtención de un préstamo bancario

El objetivo de la promotora, SMP Espacios 4 You –creada hace un año y medio por la constructora cántabra Senor (Servicios y Obras del Norte)–, no es financiar por esta vía los 6,3 millones que va a costar levantar los dos bloques de pisos (34 viviendas) situados junto a la gran rotonda de la S-20. El crowdfunding se ha utilizado para obtener un préstamo de 1,3 millones de euros, que supondrá el 60% del coste de la parcela de 5.500 metros cuadrados sobre la que se asentará la urbanización. Y se ha logrado en menos de un mes, porque a finales de noviembre 1.211 pequeños inversores habían aportado la totalidad del préstamo, con una cantidad media  de algo más de mil euros.

“Nosotros tenemos nuestros recursos propios –explica el director general de SMP, Joaquín Pérez-Marsá– y pensábamos en algún tipo de cuenta partícipe, o accionistas privados para completar lo que nosotros aportábamos, pero eso te limita muchísimo el desarrollo de otras promociones inmobiliarias, y entonces se me ocurrió lo de Housers. Empecé a ver cómo funcionaban y me gustó mucho; vi que esa fórmula de pequeños inversores era la idea perfecta para conseguir comprar un inmueble sin financiación bancaria”, dice Pérez-Marsá.

Una vez que la promotora formalice la compra del suelo –que ahora es propiedad de Inbisa– y con media promoción ya vendida, porque la comercialización de las viviendas comenzó hace un año, SMP contará con argumentos suficientes como para que una entidad bancaria se sienta interesada por un proyecto donde los riesgos se han minimizado mucho y facilite al promotor los recursos para ejecutar al obra.

Al tratarse de un suelo que ya estaba calificado como urbano en el Plan General del 97, el proyecto no se ve afectado por la paralización del actual PGOU, que tantos quebraderos de cabeza ha traído a otros promotores de vivendas en la capital santanderina. De hecho, SMP ya posee la licencia del proyecto básico, de urbanización y de compensación.

La urbanización que va a construir constará de dos bloques independientes, en los que habrá un total de 34 viviendas, de 2 y 3 dormitorios, y 51 plazas de garaje. De los 5.500 metros que tiene la parcela, 2.900 estarán ocupados por los edificios y el resto se distribuirá en zonas ajardinadas, pista de pádel, piscina y zona de juegos infantiles. El precio de cada vivienda oscilará entre 160.000 y 245.000 euros.

Su situación a la entrada de Santander, a tres kilómetros de la playa del Sardinero, y junto a una vía rápida como es la S-20, ha impulsado su comercialización y una prueba de ello es que la mitad de las viviendas ya están vendidas, y el 90% de los compradores residen en Santander. Lo ajustado del precio es, según la promotora, otro de los grandes atractivos: “A 2.300 euros el metro cuadrado, los márgenes de rentabilidad son escasos; la clave es hacer muchas promociones como ésta”.

Senor prevé iniciar las obras el próximo mes de enero y concluir la urbanización en el verano de 2019.

Una plataforma española

La operación de crowdfunding se ha canalizado a través de una plataforma española de micromecenazgo llamada Housers, que nació hace tres años para aprovechar las oportunidades provocadas por la crisis del mercado inmobiliario, adquiriendo viviendas muy rebajadas en precio. Al pequeño inversor se le remuneraba con los ingresos obtenidos con el alquiler o la venta de viviendas y apartamentos. En el caso de la urbanización que se va a levantar en Santander, se trata de un préstamo al 10% a doce meses. Una vez se logre financiar todo el proyecto, los inversores recibirán ingresos mensuales por los intereses hasta que el promotor amortice la totalidad del préstamo.

La fórmula de Housers ha tenido éxito, hasta el punto de que son ya 75.000 los usuarios que han colaborado en alguna de las propuestas de crowdfunding de esta plataforma online. Hasta el momento lleva financiados más de 200 inmuebles y son más de 33 los millones de euros invertidos a través de este sistema de financiación colectiva.

Tras entrar este año en Italia y Portugal, Housers se ha situado como la primera plataforma de financiación popular del sector inmobiliario que permite invertir en varios países, con lo que busca repartir los riesgos y equilibrar las inversiones.

El éxito de esta experiencia pionera en Santander ha animado a la promotora cántabra a continuar colaborando con Housers. “Es una nueva forma de afrontar más cosas”, subraya Joaquín Pérez-Marsá. “Nosotros ya tenemos otra promoción en marcha en Soto de la Marina, que hemos hecho con fondos propios, pero si te ayuda Housers puedes hacer dos o tres promociones a la vez, en lugar de ir de una en una. Y son 1.300 señores, en este caso, los que apoyan desde el inicio tu proyecto”. Un respaldo que también interpreta como una garantía de cara a la comercialización.

J. Polvorinos