El sector inmobiliario se recupera tras los duros años de crisis
Las más de 400 inmobiliarias de la región confían en que se mantenga la tendencia el crecimiento
El sector inmobiliario regional ha conseguido remontar la crisis económica y goza de buena salud. No solo refleja cierta estabilidad en sus cifras, sino que todo apunta a un crecimiento moderado. Las más de 400 inmobiliarias que existen en Cantabria, en su mayoría pequeñas empresas, buscan el amparo de asociaciones, para mejorar su efectividad. Y no son los únicos a los que favorece su buena marcha. La gestión de inmuebles –gracias a la proliferación del alquiler– y la actividad de registradores de la propiedad y de notarías, así como de otros actores del sector del asesoramiento legal son otras actividades beneficiadas por la recuperación de este sector.
El sector inmobiliario cántabro ha salido del fortísimo bache que vivió durante los años de la recesión económica y constata un aumento de las operaciones desde 2015, y especialmente desde 2017, cuando el ritmo de crecimiento ha pasado a situarse entre el 15% y el 20%.
Puede parecer un escenario idílico pero no lo es, porque el punto de partida era muy bajo –muchas inmobiliarias tuvieron que cerrar– y los profesionales aún andan con pies de plomo, ya que la demanda de inmuebles sigue siendo más baja que la oferta en la mayoría de las localidades de la región, sobre todo las del interior. El repunte de la demanda por el momento se reduce a Santander y, en general, a las zonas costeras.
Que la realidad de las transacciones aún es muy modesta lo indica el hecho de que el plazo medio de venta de una vivienda en la región es de 15,7 meses, casi el doble de los 8,2 que se tarda de media en España.
El interés de los compradores se centra en las viviendas situadas en las zonas periféricas de las ciudades o en poblaciones bien dotadas de servicios y comunicaciones. La mayoría se decantan por viviendas de tres habitaciones, con ascensor y cuyo precio no supere los 1.400 o 1.500 euros por metro cuadrado, según fuentes de la asociación inmobiliaria Afilia.
El sector prevé que su actividad crecerá este año en España un 6,4%, según un estudio realizado por la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI), y los profesionales de la región confían en que Cantabria no desentone. “Es un porcentaje bastante ajustado a la realidad y no esperamos quedar por debajo”, asegura Agustín Martínez, delegado de Afilia. Su asociación cree que se mantendrá la clara tendencia al alza durante al menos los dos próximos años, con un pequeño repunte en los precios de las zonas con mayor demanda.
Dados los múltiples arrastres de la vivienda sobre otros sectores, cualquier mejoría se nota en otras muchas actividades, desde la fabricación de equipamientos a las empresas de administración de inmuebles, cada vez más populares. También cogen aire todos aquellos profesionales vinculados a las transacciones: agentes inmobiliarios, notarios, registradores de la propiedad, abogados… Pero nadie sale tan beneficiado como la propia Administración Pública, ya que de la vivienda es una fuente recurrente de ingresos por tasas e impuestos desde que se empieza a tramitar una promoción.
Ayudas para muchos colectivos
A finales de 2018, el Gobierno de Cantabria aprobó el Plan de Vivienda 2018-2021. Dotado con 89 millones de euros, el programa recoge ayudas y subvenciones al alquiler, compra, rehabilitación y promoción de viviendas, con el objetivo de contribuir a la reactivación del sector inmobiliario.
El programa destina 25,9 millones de euros, la mayor cuantía, a los programas de rehabilitación (mejora de la eficiencia energética en viviendas y edificios, conservación, mejora de la seguridad y accesibilidad).
La cuantía dedicada a subvencionar el pago del alquiler a ciertos colectivos que lo necesiten asciende a 14 millones de euros, a los que hay que sumar otros 600.000 para personas en riesgo de desahucio por no haber abonado el alquiler y otros 600.000 dirigidos a promover la puesta en el mercado de viviendas vacías.
Este último programa está dirigido a propietarios particulares de una vivienda vacía que lleve sin alquilar al menos seis meses y que decidan arrendarla como domicilio habitual y permanente del inquilino. La ayuda financia un contrato de aseguramiento durante un máximo de cinco años, con el que el propietario se garantice el cobro de la mensualidad o el pago de posible desperfectos. Además, hay una subvención única para sufragar el 40% de la inversión que tenga que realizar el propietario para adecuar su vivienda de cara al arrendamiento, hasta un máximo de 1.000 euros.
Otros programas van destinados a ayudar a los jóvenes que quieran adquirir una vivienda en el mundo rural, los dirigidos a fomentar el parque público de vivienda en alquiler y el apoyo a la puesta en el mercado de viviendas para personas mayores o con discapacidad.
Las empresas del sector se agrupan
En Cantabria hay unas 400 inmobiliarias, según el último censo realizado por Afilia. El 63% están formadas por cuatro personas o menos, y solamente un 12% superan los diez trabajadores, lo que demuestra la atomización del sector, fuertemente representado por la figura del autónomo.
Cantabria, en cambio, es pionera en el asociacionismo de estas empresas. Fue la primera comunidad autónoma, junto con Navarra, en crear la agrupación MLS (servicio de listado múltiple) hace ya doce años, una cooperación entre empresas inmobiliarias para compartir propiedades y operaciones inmobiliarias, contribuyendo a incrementar su negocio y a ofrecer un servicio más amplio a sus clientes.
Existen varias agrupaciones regionales en el sector, como la propia Afilia Inmobiliarias, que se fraguó en el año 2008, en plena recesión económica, cuando las inmobiliarias buscaron armas contra la crisis trabajando en colaboración.
Tras Afilia, se formaron nuevas asociaciones en la región, como la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria de Cantabria (Aegi), que trataban de conseguir un mayor peso específico de las empresas del sector en la defensa de sus intereses.
La más reciente es la Federación de Inmobiliarias de Cantabria (Fican), que tiene entre sus objetivos más inmediatos un registro de agentes inmobiliarios. “Es muy importante para el sector, ya que aportaría transparencia y seguridad a las relaciones con los clientes, que estarían seguros de estar depositando su confianza en una empresa o persona que reúne unos requisitos mínimos para ejercer la actividad, evitando las estafas y engaños que tanto daño hacen al sector”, explica Martínez.
Las asociaciones regionales forman parte de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, que también aboga por una acreditación profesional. “Es una herramienta necesaria para la implantación de estándares de calidad homogéneos y protocolos de actuación que den fiabilidad al mercado inmobiliario y que transmitan confianza sobre los operadores que intervienen en un mercado tan importante social y económicamente, como es el inmobiliario”, explican desde la agrupación nacional.
El registro de agentes inmobiliarios ya está en vigor en Cataluña y Madrid, y está regulándose en Andalucía, Asturias, Euskadi, Murcia y Navarra.
Más de 200 pisos de lujo en Santander
Según el portal Precioviviendas.com, en España existen más de 58.000 pisos con un valor superior al millón de euros, teniendo en cuenta las cotizaciones de mercado.
A pesar del bajón inmobiliario durante casi una década, la cifra supera en más de un 30% los 38.926 que había a finales del 2017, un síntoma inequívoco del auge de un sector que ha dejado atrás la crisis. Al menos, en lo que a los precios se refiere. Y Santander no es ajena a este crecimiento.
En la capital cántabra hay 239 pisos de más de un millón de euros, un 35,8% más que en 2017, cuando sumaban 176. Esto la sitúa como la novena ciudad con más pisos de lujo, un puesto llamativo si se compara el tamaño de Santander con el resto de ciudades que lideran la lista.
La mayoría se concentran en El Sardinero (130) y Puertochico (97). Solamente hay diez pisos de este valor en otras zonas –siete en el centro, tres en General Dávila y dos en la zona de Valdenoja-La Pereda–.
El ‘top 10’ de las viviendas más caras en venta se concentra en El Sardinero, y está compuesto por pisos que van desde los 1.981.172 euros en que el portal valora uno ubicado en la calle Duque Santo Mauro y los 1,4 millones.
La vía de la ciudad que aglutina más pisos de lujo es Castelar, donde hay 81 con un valor superior al millón de euros; seguida de Francisco Salazar, con 26, y Reina Victoria, con 24.
Nuevas tecnologías
Las nuevas tecnologías han pasado a formar parte de nuestro día a día y sacar partido de ellas es imprescindible para cualquier sector. En el inmobiliario, la revolución tecnológica ha cambiado por completo su forma de trabajo, gracias a la incorporación de procesos automatizados, la explotación de grandes cantidades de datos y las posibilidades de ofrecer a los clientes una información mucho más rica en contenidos, sobre todo en imágenes.
Los actores del sector inmobiliario en la región, como explica Martínez, son optimistas con el futuro de su actividad, pero también “son conscientes de que en los próximos tres años habrá más cambios que en los últimos diez”. Por ello consideran imprescindible una formación constante en nuevas tecnologías y nuevos métodos de trabajo– y la búsqueda de nichos de negocio.
A día de hoy, aproximadamente el 70% de los clientes plantean consultas a través del teléfono o de las redes. Por ello, las inmobiliarias cada vez dan más importancia a la atención telefónica y a la presencia en las redes sociales para facilitar el contacto.
Las aplicaciones de realidad virtual y realidad aumentada han puesto al servicio del comprador una herramienta potentísima con la que ahora puede ver exhaustivamente toda una propiedad sin estar en ella e incluso cuando aún no se ha construido. Hay compañías especializadas en ofrecer vídeos 360 grados que permiten conocer previamente cómo será la vivienda, por dentro y por fuera, lo que está sirviendo para aumentar el número de operaciones cerradas.
El uso de drones también se está haciendo habitual en el sector, ya que son capaces de alcanzar las plantas superiores de grandes edificios y tomar imágenes áreas de cualquier superficie –desde naves industriales hasta viviendas unifamiliares y del barrio en el que se encuentran–.
Todas estas opciones tecnológicas que antes resultaban impensables, ayudan ahora a los agentes inmobiliarios a mostrar una visión realista de la vivienda y de su entorno para facilitar a los clientes la toma de decisiones.
Suben las ventas y los precios
En Cantabria, las operaciones de compraventa de viviendas han aumentado un 14% en el primer trimestre del año respecto al periodo anterior, frente a la media nacional que no llega al 9%, según el Colegio de Registradores de la Propiedad.
Entre enero y marzo se realizaron 1.770 ventas, de las que solamente 326 fueron de obra nueva, frente a las 1.444 de vivienda usada.
El precio de los alquileres ha subido durante los primeros meses del año y alcanza los 7,5 euros por metro cuadrado al mes, como media. Eso sitúa a la región como la quinta más cara en este aspecto.
El precio medio de la vivienda nueva en España ha aumentado un 5,1% en el primer semestre del año y ahora se sitúa en 2.400 euros por metro cuadrado. En la región, el incremento ha sido algo inferior al 5%, hasta los 1.840 euros por metro cuadrado, y es mayor la cotización de la vivienda usada que la de la nueva.
Este repunte en los precios, que no va en consonancia con el poder adquisitivo de muchos cántabros, supone un inconveniente a la hora de acceder a una vivienda.
Un estudio realizado por el portal Pisos.com relaciona la renta media de las familias en España con los precios residenciales de venta y alquiler y muestra que, en Cantabria, las familias que viven de alquiler gastan aproximadamente el 30% de su sueldo en pagar la renta, mientras que aquellas que han comprado la vivienda en la que viven, destinan en torno al 25% de su sueldo a pagar la hipoteca. Una paradoja que solo se entiende por el hecho de que los alquileres suelen ser más recientes que las hipotecas.
De la compra al alquiler
Los bienes inmuebles representen la mayor parte del patrimonio económico de las familias. En España, tradicionalmente, la sociedad se ha decantado por tener una vivienda en propiedad antes que en alquiler, al contrario de lo que ocurre en otros países europeos. No obstante, los españoles que viven de alquiler ya suponen en torno a un 20% y el porcentaje no deja de crecer. ¿El motivo? La dificultad para adquirir viviendas, especialmente por parte de los más jóvenes.
La mayoría de los españoles de entre 25 y 34 años (el 68%) consideran que alquilar es tirar el dinero, según la Radiografía de la Vivienda de Fotocasa. Preferirían pagar una hipoteca y comprar una vivienda. Pero la realidad es que comprar exige tener ahorrado el 20% del precio de la vivienda, además de los gastos hipotecarios (que pueden situarse en torno a otro 10%).
Son unas condiciones que la mayoría de los jóvenes no pueden abordar. Sus precarias condiciones laborales y salariales han provocado una caída en picado de la adquisición de vivienda. Según la reciente Encuesta de condiciones de vida, elaborada por el INE, en el año 2007 cerca del 60% de los menores de 29 años que habían formado un hogar vivía en un piso en propiedad. En 2018, este porcentaje se situó en el 29,6%; es decir, menos de la mitad que hace más de una década.
Ese aumento en la demanda de alquileres ha provocado que, en la mayoría de las poblaciones de Cantabria, sobre todo en las más industrializadas, la oferta de vivienda destinada a alquiler no cubra las necesidades.
La consecuencia de este aumento del alquiler de viviendas ha sido la subida de los precios de las rentas en la mayor parte de las provincias, hasta superar el techo alcanzado antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, lo que no ha ocurrido con las compras. Esta situación está generando que muchas personas desoigan el consejo de los expertos de no destinar más del 30% de su renta al pago del alquiler.
Cantabria no ha sido ajena a esa tendencia nacional, pero con “una subida bastante más gradual”, según fuentes de Afilia, que consideran que “la situación de la región no es comparable a la de las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, donde el mercado fluctúa muy rápido en algunas zonas”.
Los cuatro perfiles de compradores
Sin embargo, debido a los cambios constantes de las costumbres y en los usos de las residencias, la asociación señala que un problema muy habitual es tener una mascota. En Cantabria, como en el resto de Europa, el número de mascotas se ha incrementado exponencialmente y muchos de los futuros inquilinos demandan viviendas donde sea posible tenerlas, algo muy escaso todavía.
El aumento del precio de los alquileres también acaba por empujar las ventas. Afilia destaca cuatro perfiles de compradores muy diferenciados en la región. En primer lugar, las parejas jóvenes en las que ambos trabajan y que buscan su primera vivienda, especialmente en poblaciones periféricas.
También entran en el mercado pequeños ahorradores, que se convierten en inversores comprando en lugares estratégicos de alta demanda de alquiler para destinar esas vividas al arrendamiento, lo que les proporciona rentabilidades de entre el 4% y el 8%.
El tercer perfil es de aquellas personas que compran una segunda residencia para pasar sus días de vacaciones. Y el cuarto es una nueva línea de cliente, que se ha ido incrementando estos últimos años. Se trata de personas mayores que dejan su casa en el pueblo y buscan una vivienda pequeña en sitios con más servicios y comodidades para disfrutar de su vejez.
Inmozenter
La apuesta por las imágenes de dron
Inmozenter es una empresa con una dilatada experiencia en el sector inmobiliario. Lleva trabajando desde 1992 en Vizcaya y Cantabria y sus profesionales siempre han apostado por la escucha activa del cliente para adecuarse a sus necesidades.
Conscientes de que el mercado inmobiliario es cambiante, su apuesta más reciente es la empresa Quality Drone, un servicio de drones dotados con cámaras de alta resolución que facilita el posicionamiento de los inmuebles de los clientes en los buscadores, ya que aporta una novedosa forma de presentar el producto inmobiliario, con fotografías aéreas y vídeos en calidad 4K.
Gracias a esta tecnología se obtienen diferentes perspectivas sobre la ubicación del inmueble, su entorno o el aspecto real. Incluso se ofrece una visión dinámica de los espacios interiores, lo que añade un gran realismo a la visita virtual que hace el candidato a la compra.
“La experiencia nos demuestra que personalizar los servicios aporta una cartera de clientes satisfechos y favorece el crecimiento de la empresa”, afirman desde Inmozenter.
La empresa Quality Drone y su equipo de operadores se ponen al servicio de otras inmobiliarias, así como para trabajar en eventos y fotorreportajes.
LFCantabria es una empresa pionera en la promoción y gestión integral de pisos. Fundada en 1990 por Ignacio López Rebollar, cuenta con un gran número de propiedades en oferta en zonas consolidadas de las principales ciudades de España. La formación continua para ser capaces de adaptarse a los cambios tecnológicos y sociales ha marcado su ADN desde sus inicios. En 2015 fue la primera agencia inmobiliaria en Cantabria en conseguir el Certificado de Calidad ISO 9001.
Lfcantabria apuesta por la continuidad de los negocios y ofrece la venta de empresas
Son tiempos de cambios profundos y rápidos. Por ello, en Lfcantabria tenemos que adaptarnos a estos cambios y ofrecer al público soluciones para sus necesidades.
En un periodo corto de tiempo hemos detectado que estas necesidades tienen mucho que ver con la adaptación de nuestra sociedad a una nueva edad. Nuestros empresarios se están jubilando y muchos tienen empresas importantes, desde el punto de vista de su servicio y de su aportación a nuestro mercado, y creemos que estas empresas no pueden desaparecer. Una sociedad que pierde esa experiencia se va empobreciendo económica y culturalmente.
Queremos aportar nuestro granito de arena a que esas iniciativas empresariales permanezcan y sigan contribuyendo a nuestra riqueza y desarrollo. Con la finalidad de dar respuesta a esta necesidad hemos comenzado un nuevo servicio, la venta de empresas.
Nuestro servicio se fundamenta en los inmuebles que puedan poseer los candidatos a ser nuestros clientes. En el caso de que no existan inmuebles también podemos ayudar pero la base de la comercialización está en el estudio de los parámetros económicos de la empresa, tanto desde el punto de vista de los ingresos, como de los gastos, de la penetración de mercado y de su implantación en la sociedad. En definitiva, del valor añadido que aportan y de su continuidad.
Si estamos ante una iniciativa que cuenta con inmuebles en propiedad, creo que el valor que aportamos con el objetivo de conseguir un buen resultado es mayor, porque la dedicación puede mejorar el valor de los inmuebles.
No es lo mismo transmitir un local comercial, un terreno o una nave industrial con una actividad que hacerlo para encontrar un cliente que comience una nueva actividad.
Entre los servicios que podemos aportar desde Lfcantabria, además de la valoración de los inmuebles, se encuentran el estudio de la actividad de la empresa y de su viabilidad, y la aportación de los informes jurídicos, fiscales y económicos que sean necesarios –a través de nuestros colaboradores–, así como los necesarios estudios urbanísticos.
Estamos muy ilusionados con el nacimiento de este nuevo servicio, que creemos nos puede ayudar a implicarnos aún más en el tráfico mercantil de nuestra sociedad y a seguir creciendo en el desarrollo de nuestra empresa”.
Ignacio López Rebollar.
Gerente de LF Cantabria.
Inmosantander abre su segunda oficina
La apuesta por un servicio de calidad centrado en el cliente
Inmosantander acaba de cumplir un lustro. La apuesta personal de Emma Cabo Ochoa y Tania Tresgallo Mencía nació en junio de 2014 con la intención de crear una inmobiliaria que además de ofrecer servicios de calidad centrase todos sus esfuerzos en la atención y la empatía con el cliente.
Ambas profesionales, que cuentan con una trayectoria en el sector inmobiliario de casi 20 años, establecieron como el lema de su negocio la frase ‘Marcamos la diferencia’ para remarcar ese trato personalizado que dispensan a sus clientes. “Les acompañamos en todo el proceso, ofreciéndoles atención exclusiva y un completo asesoramiento jurídico y tributario”, explican.
Aunque Inmosantander arrancó de la mano de Emma y Tania, la plantilla actual ya es de diez trabajadores, de los que ambas destacan su formación en el sector y su pasión por la profesión.
“Nuestros pilares son la honestidad, la transparencia y la profesionalidad”, afirman orgullosas al explicar su filosofía de negocio. También la innovación tecnológica, por lo que ha incorporado los últimos avances en fotografía, vídeo y vídeo 360º.
La inmobiliaria trabaja también con un equipo externo que incluye peritos inmobiliarios para valorar las viviendas, y profesionales dedicados a la rehabilitación y reformas, para aquellos compradores que lo deseen.
El crecimiento de su inmobiliaria les ha llevado a ampliar su presencia en Santander y a establecer una nueva oficina, que se sumará a la existente en la Plaza de las Cervezas. La nueva oficina estará situada en La Pereda, 6 (Valdenoja) y abrirá sus puertas el próximo mes de septiembre bajo el nombre Inmosantander Selección, para dar servicio a la zona norte de la ciudad.
María Quintana
