Hipotecas más caras, pero con menos gastos

Durante los últimos meses, el mercado hipotecario ha sufrido muchos vaivenes. Faltan dos meses para la entrada en vigor de la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario –conocida como Ley Hipotecaria–, que supondrá que las entidades correrán con los gastos de gestoría, notaría y registro, mientras que los clientes solamente asumirán los de tasación y las copias notariales. Sin embargo, la patronal bancaria y el propio Banco de España advierten de que este cambio legislativo llevará a los bancos a encarecer los créditos y dificultará el acceso a la vivienda de las rentas más bajas.

Las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas entrarán en vigor el 16 de junio. La nueva Ley establece, entre otras cuestiones, la asunción de la mayor parte de los gastos a manos de la entidad financiera, un abaratamiento de los intereses de amortización anticipada o el aumento del número de meses de impago antes de que pueda ejecutar un crédito.

Los gastos hipotecarios han traído de cabeza tanto a entidades como a clientes, pero con la nueva ley estará claro a quién corresponde cada uno. Tras su entrada en vigor, los gastos de gestoría, de notaría y de registro corresponderán a la entidad, mientras que el cliente solamente asumirá los de tasación y los de las copias notariales.

Además, se limitará por primera vez la comisión máxima a aplicar en caso de que el cliente decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo. Hasta ahora solo estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones –que ya estaban establecidas por ley– se reducirán.

En concreto, en los préstamos a tipo de interés fijo, los nuevos máximos por cancelación serán de hasta un 2% del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5% si se realiza posteriormente.

A tipo variable, las comisiones máximas serán del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años y al 0,15% durante los cinco primeros años, en función de lo que acuerden las partes.

Esta medida, que a priori es la más relevante y beneficiosa para los ciudadanos, puede ser un arma de doble filo según el Banco de España, que ha señalado que, las  producirán un aumento inevitable en los costes de los nuevos préstamos. Teme que las entidades financieras los incrementen para poder ser viables, lo que se traducirá en una restricción aún mayor del acceso a una vivienda en propiedad para las rentas más bajas.

Cláusulas suelo y productos vinculados

Puesto que una de las premisas de este cambio legislativo es proporcionar más protección a los clientes, la nueva norma pone fin a las cláusulas suelo, que tantas noticias han protagonizado. A partir del 16 de junio, en los préstamos a tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la bajada.

También se aclara qué ocurre en el caso de que, al sumar el índice al diferencial, resulte un tipo de interés negativo: el interés mínimo aplicable será cero.

Con esta misma idea de transparencia, la nueva ley prohíbe las ventas vinculadas, por lo que los bancos no pueden obligar a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas. Sí podrán exigir que se contrate un seguro de hogar y de vida o de protección de pagos, aunque el cliente puede elegir la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.

Por último, se siguen permitiendo las ventas combinadas, es decir, la suscripción a varios servicios de la entidad a cambio de una reducción en el interés del préstamo.

Desahucios

Cambian también las condiciones en materia de desahucios, haciéndolos más difíciles. En cuanto entre en vigor la reforma, solo podrá iniciarse el proceso de desalojo si quien solicitó el crédito para adquirir la vivienda lleva doce meses sin abonar la cuota o el equivalente al 3% del dinero que le prestó el banco. Eso en el caso de la primera mitad de vida del crédito, porque si ocurre en la segunda mitad será necesario acumular 15 meses de impagos o el importe correspondiente al 7% del préstamo. Se aplicará el límite temporal o el porcentaje, según lo que ocurra primero.

Este cambio también puede tener efectos indeseados, según el Banco de España, ya que el retraso en la recuperación de la deuda impagada podría llevar a los bancos a un endurecimiento de las condiciones.

María Quintana