Conservar antes que construir

Si a uno le preguntan cómo se reparte el potente mercado de la construcción en España, lo más probable es que responda que las obras civiles se llevan la porción más grande de la tarta. Sin embargo, a éstas sólo va a parar el 24% del negocio, exactamente lo mismo que se emplea en la rehabilitación y el mantenimiento de nuestro parque inmobiliario.
La explicación está en que, poco a poco, nos vamos acercando a los países más avanzados de Europa, donde las rehabilitaciones representan el 37% del gasto total en construcción –más aún en sociedades maduras como Suecia o Inglaterra (que rondan el 50%)– mientras la edificación nueva se queda en un 25%.
La clave está en la revalorización inmobiliaria, que ha hecho que hoy cueste más un viejo piso en el centro que un chalet en las afueras, unida a otros factores como el progresivo envejecimiento de los edificios, la mayoría de los cuales se construyeron en los años 60 y 70, con menores exigencias de calidad, y la saturación de nuevas viviendas.
Estos datos, que arroja el informe 2006 de la patronal de la construcción SEOPAN corroboran la estabilidad que vive el segmento de la rehabilitación pero también su alto potencial de crecimiento en los próximos años: “Teniendo en cuenta que Europa puede compararse con una persona a los 50 años y España con la misma a los 40, pronto tendremos que preocuparnos mucho más por mantener el parque de edificios que por ampliarlo”, anuncia el catedrático de la Universidad de Cantabria Luis Villegas.
Este doctor ingeniero es el responsable del Grupo de Tecnología de la Edificación (GTED), el único que ofrece estudios oficiales sobre patologías y rehabilitación del patrimonio en Cantabria, un área que los actuales planes formativos no contemplan y que resulta imprescindible para abordar con éxito la recuperación tanto de los edificios considerados antiguos (los que se hicieron antes de 1900), con forjados de madera y muros de piedra o ladrillo, como los modernos (los levantados a partir del siglo XX), con entramados de hormigón armado o acero y fachadas que no suelen tener capacidad de carga, al contrario que en sus antecesores.

Una buena inversión

Los edificios se rehabilitan porque presentan alguna patología, han tenido escaso mantenimiento o sus propietarios buscan más confort térmico, acústico o de estanqueidad. Pero, también, por el creciente interés de las sociedades modernas por la conservación del patrimonio.
Rehabilitar puede ser más económico que construir de nuevo y en muchas ocasiones es la única alternativa, incluso cuando la inversión es muy elevada, como ocurrió en su día con el Palacio de la Magdalena.
Antes de ponerse manos a la obra, hay que considerar las necesidades y los medios de la propiedad, que no siempre coinciden; analizar la viabilidad, porque no todo es rehabilitable; buscar alternativas al uso del solar; evaluar las condiciones del edificio, para que no se repitan tragedias como la del Hotel Bahía y atender a la seguridad de ciudadanos y operarios, ya que algunos inmuebles antiguos, como el reconvertido Depósito de Tabacalera pueden contener materiales peligrosos, entre ellos, amianto.
No todas las rehabilitaciones son iguales, ya que no es lo mismo acomodar nuevas instalaciones, como se ha hecho en las oficinas de Bergé en el Edificio de Piedra del Paseo de Pereda, que acometer una restructuración tan profunda como la del antiguo Hotel México (Abba), donde hubo que recalzar los cimientos y reforzar los muros y forjados, añadir nuevos elementos estructurales y cambiar la distribución. Las más radicales son aquellas rehabilitaciones en las que únicamente se conserva la fachada, como la ampliación de Caja Cantabria en el antiguo Ateneo.
La innovación en materiales –hormigones, polímeros y resinas, hidrofugantes, consolidantes, productos para la limpieza de fachadas–, así como en sistemas constructivos –micropilotes, andamiajes especiales, etc.– están siendo sustanciales para facilitar estas operaciones.

Estudios con métodos no destructivos

Cantabria es una región muy rica en patrimonio que lentamente se va poniendo en valor gracias a una mayor conciencia sobre la necesidad de mantenerlo. Ahora bien, los expertos destacan el acierto de intervenciones como el proyecto de recuperación del Seminario de Comillas o el plan director de Castro Urdiales pero critican otras, sobre todo algunas actuaciones privadas en el ámbito rural, como la inclusión de balaustradas de hormigón, carpinterías de aluminio o cierres metálicos en las típicas cabañas de la zona del Pas; o el empleo de morteros de cemento para rejuntar las piedras, que perjudican la estética de los muros y alteran sus propiedades.
El ingeniero de Caminos y miembro del grupo de Tecnología de la Edificación (GTED), Ignacio Lombillo, recomienda que las rehabilitaciones lleven un ritmo más sosegado que las construcciones nuevas, dados los muchos problemas que suelen surgir durante la obra. “Antes de acometerlas”, dice Lombillo, “hay que realizar un estudio previo como el que llevaría a cabo un médico antes de operar a un paciente, para conocer las propiedades de los materiales, los defectos y todo lo que permita verificar su resistencia técnica y estabilidad”.
Especialistas del GTED han analizado recientemente el estado del Palacio de Riva Herrera (Pronillo), el edificio civil más antiguo de la ciudad de Santander; de la Estación de Yera, en la nonata línea Santander-Mediterráneo, y del Seminario Mayor de la antigua Universidad Pontificia, futura sede del centro de estudios del español de la Fundación Campus Comillas. En todas estas obras han desarrollado trabajos geotécnicos para conocer la resistencia de los terrenos; han analizado los materiales con los que fueron construidos; han caracterizado las estructuras y han estudiado sus procesos patológicos, apuntando posibles soluciones a los arquitectos encargados de redactar los proyectos de rehabilitación.
Su punto de partida es el empleo de procedimientos no destructivos, basados en tecnologías y en tendencias que, en muchos casos, no estaban implantadas en España. Algunas sirven para detectar problemas tensionales de los muros de carga y otras permiten evaluar aspectos ocultos del edificio a partir de una inspección por medios endoscópicos, que llegan a lugares inaccesibles para el ojo, o con técnicas acústicas, electromagnéticas (termografía o radar) o tomográficas, que desvelan la estructura interna de un objeto a partir de medidas recogidas desde su superficie.
Muchos de los instrumentos utilizados se han adquirido expresamente para ello, como un martillo sónico de tecnología italiana que puede detectar las características de los muros y sus agrietamientos internos sin necesidad de hacer catas; o la penetrometría de morteros, para estimar la resistencia de los materiales en función de su dureza superficial.
Las patologías más frecuentes en los edificios de Cantabria están originadas por las humedades que afectan a cubiertas, fachadas y sótanos, y la escasa duración de las estructuras por la corrosión de sus armaduras, debido a fenómenos de carbonatación prematura causados por una calidad del hormigón inadecuada o una mala ejecución. Además, la creciente presencia de temporales hace necesario controlar la estabilidad de las cubiertas y la sujeción de los cerramientos de fachada, como se pudo comprobar con el desprendimiento ocurrido en el Hospital Valdecilla.

Cinco millones en ayudas

El auge rehabilitador se ha plasmado en la demanda de ayudas públicas, que en el último trienio han sumado cinco millones de euros. De ellos, 1,5 fueron concedidos el año pasado para actuaciones en trece ayuntamientos, la más cuantiosa de las cuales se plasmó en los barrios torrelaveguenses de La Inmobiliaria y Covadonga.
La Consejería de Obras Públicas y Vivienda ha decidido canalizar todas las peticiones y ayudas disponibles a través de la Oficina de la Vivienda, una especie de ventanilla única donde se han centralizado las áreas de alquiler, adquisición, rehabilitación y Registro Público de Demandantes de Vivienda.
Además, en los últimos meses se han declarado las dos primeras Areas de Rehabilitación Integral, zonas urbanas cuya conservación se considera de interés público aunque los vecinos no puedan hacerla frente. En abril se acordó la recuperación de unas 1.200 viviendas y locales del casco histórico de Reinosa –75 en una primera fase, presupuestada en 1.300.000 euros– y, el pasado diciembre, se aprobó la esperada rehabilitación del santanderino Cabildo de Arriba, al que se han concedido, en un principio, 2,5 millones de euros para 225 viviendas.
En ambos casos, esta figura legal tiene sentido siempre que sirva para revitalizar un barrio, no sólo en el aspecto urbanístico, sino también en el socioeconómico: “Un plan así sólo es válido cuando pone en valor una zona degradada y genera trabajo en ella, desde un concepto de sostenibilidad urbana”, comenta Ignacio Lombillo.
Villegas, por su parte, recuerda que la rehabilitación de los centros urbanos evita consumir aún más espacios en los alrededores, donde se están construyendo urbanizaciones con una gran escasez de miras, algo que la región va a pagar a corto plazo: “Vale más rehabilitar que hacer casas para almacenar gente como las de Parbayón o Carandía”, destaca.
Siguiendo el ejemplo de otras comunidades, su consejo es desarrollar planes conjuntos de rehabilitación, que permitan una homogeneidad en las tipologías y en los métodos y no rehabilitar cada edificio de forma individual.