EL URBANISMO SE COLAPSA

Hablar de inseguridad jurídica a la hora de referirse al urbanismo que se practica en Cantabria es un lugar común, avalado por el goteo de sentencias que anulan los planes de ordenación urbana en varios municipios. Y lo peor es que no se vislumbran soluciones inmediatas que eviten el riesgo de parálisis que amenaza al sector inmobiliario. Los reveses judiciales de Bezana, Alfoz de Lloredo, Polanco o, el más reciente, de Colindres, por no citar las sentencias que exigen el derribo de más de quinientas viviendas, han acabado por hacer mella en el organismo que tiene encomendado el control del urbanismo, la CROTU (Comisión Regional de Ordenación del Territorio), que se ha vuelto extremadamente rigurosa a la hora de dar luz verde a los contados planes que se presentan para su aprobación.
Ante este endurecimiento, el espectacular aumento de visados de viviendas que se ha producido en 2005 puede resultar un espejismo, un intento de explotar al máximo el suelo que queda calificado y el preludio de un inminente descenso en las licencias, por el bloqueo general del planeamiento. Muchos alcaldes parecen haber apostado por esperar a que termine la legislatura antes de tramitar sus nuevos planes, confiando en que para entonces se produzcan cambios en la Comisión que les faciliten sus objetivos urbanísticos. Tampoco es ajena a esta actitud de espera la resistencia de los ayuntamientos a las limitaciones que les imponen las nuevas regulaciones del suelo.

Ayuntamientos renuentes

Aunque Cantabria se ha dotado en los últimos años de dos importantes leyes urbanísticas con las que poner orden en un ámbito de tanta trascendencia social y económica como el de la vivienda, tanto la Ley del Suelo como el Plan de Protección del Litoral han chocado con tradiciones urbanísticas y expectativas de aprovechamientos de suelo que se resisten a desaparecer.
Cuando en 2001 se aprobó la Ley del Suelo, se iniciaba también la cuenta atrás para la modificación de los planes de ordenación urbana. Aquella norma obligaba a los ayuntamientos a adaptar sus planeamientos a ese nuevo marco jurídico. Sin embargo, casi cinco años después de su entrada en vigor y cuando está a punto de agotarse el plazo de adaptación, tan sólo dos municipios, Santillana y Potes, han culminado ese proceso. Tampoco están siendo mucho más diligentes los 37 que están obligados a adaptarse al Plan de Protección del Litoral.

La obligación de desclasificar suelo

Una de las razones que explican esta renuencia de los ayuntamientos a modificar los planes de urbanismo es la desclasificación que impone la Ley del Suelo de terrenos que venían siendo considerados como urbanos pero que ya no cumplen los nuevos requisitos: la existencia de una infraestructura de servicios o el cumplimiento de un criterio mucho más subjetivo, como es la integración en la malla urbana, algo que resulta muy difícil de establecer en muchos núcleos de población. Como explica gráficamente un técnico de una de las consultoras que operan en Cantabria, «desclasificar suelos urbanos es algo muy duro. Tienes que decirle a un propietario que puede haber estado pagando durante veinte años la contribución urbana y que no ha edificado o vendido ese suelo, que ha perdido ese derecho».
De la importancia económica de lo que está en juego da idea el hecho de que, en ayuntamientos como Alfoz de Lloredo, la desclasificación de suelos urbanos llega a afectar a medio millón de metros cuadrados.
Incluso en el supuesto de que continuasen manteniendo esa calificación, esos suelos pasarían a ser considerados ‘urbanos no consolidados’ y a soportar cargas que antes no tenían, derivadas de la obligación de compartir la gestión con otros propietarios (planes parciales, juntas de compensación, cesiones, etc.)
La nueva legislación ha provocado un cambio en el modo en que se venían gestionando las parcelas urbanas en los pequeños municipios y son muy pocos los alcaldes que están llevando a cabo la adecuación de sus planeamientos. Además, allí donde aún queda suelo edificable, el plan antiguo puede ser más rentable para el promotor y para el ayuntamiento. Es mucho más ágil y sencillo comprar una parcela en Zurita, Piélagos o Parbayón, por citar núcleos que han crecido mucho en los dos últimos años, y levantar unos bloques aprovechando las edificabilidades que permiten esos planes, que promover un nuevo planeamiento adaptado a los requerimientos de la CROTU, aunque eso suponga continuar aplicando modelos de desarrollo urbanístico ya superados.

El papel de las consultoras

La tarea de revisar los planes de urbanismo la llevan a cabo en Cantabria media docena de consultoras, contratadas por los ayuntamientos para efectuar esa labor. Aunque se trata de trabajos muy técnicos y de larga duración, su retribución suele estar muy alejada de la dedicación que requieren. La elaboración de un plan para un municipio de 2.500 habitantes, suele rondar los 70.000 euros, una cantidad inferior a la que cuesta el proyecto de edificación de una veintena de viviendas y ridícula si se compara con los ingresos que genera para el ayuntamiento en cesiones de suelo o licencias de edificación.
En concreto, en un municipio como Liendo, que ha iniciado la revisión de su plan general, la nueva ordenación urbana le permitirá a su Ayuntamiento facturar unos 30 millones de euros en los próximos diez años. Bien es verdad que participar en la redacción de esos planes, en los que se puede emplear entre tres y cuatro años, otorga a las consultoras ventajas a la hora de gestionar posteriormente su desarrollo. También ocurre que, en algunos casos, estas empresas han buscado su resarcimiento económico a través de la clasificación de parcelas que están bajo su control.
Aunque la calidad técnica de algunos planeamientos pueda ser discutible, lo cierto es que hay un denominador común en todas las consultoras que trabajan en Cantabria y es que ninguna de ellas ha conseguido en estos dos últimos años, el visto bueno de la CROTU para los planes que han redactado.

“Ambición desmedida de los alcaldes”

Muchas veces, ese rechazo es consecuencia de la dificultad de conciliar los intereses particulares de los ayuntamientos con los más globales que defiende la CROTU. Son pocos los alcaldes que actúan con criterios de contención a la hora de planear el desarrollo urbano de su municipio y suele ocurrir que muchos de ellos también son propietarios de suelo o tratan de satisfacer intereses de los que pueden depender sus resultados electorales.
“Las consultoras –explica el responsable de una de estas firmas de ingeniería–, hacemos lo que los alcaldes quieren, dentro de la legalidad, y los alcaldes tienen una ambición desmedida”. El control de esta legalidad es precisamente el papel que cumple la CROTU aunque, según esta fuente, sus armas son muy limitadas: “La Constitución –explica– atribuye a los ayuntamientos unas competencias urbanísticas y no está claro cuál es el deslinde entre los poderes del municipio y las competencias técnicas de la CROTU”.
Para frenar el crecimiento excesivo en una zona, la Comisión Regional de Urbanismo solía ampararse en la necesidad de que los planes de ordenación municipales justificasen su expansión en la existencia previa de servicios o infraestructuras. La carencia de saneamientos, o de garantías para el abastecimiento de agua solía ser el argumento decisivo para rechazar muchas de estas pretensiones. Sin embargo, las infraestructuras que está impulsando el Gobierno regional, como la Autovía del Agua o la construcción de depuradoras, está obligando a la CROTU a variar su estrategia, algo de lo que son muy conscientes las propias consultoras: “Ahora, el pretexto para parar los planes son cuestiones ambientales o pequeños temas puntuales”, dicen.
Una de las quejas más frecuentes entre los técnicos en urbanismo contratados por los ayuntamientos es que la CROTU, al rechazar un plan, nunca dice claramente de qué modo pueden subsanarse los errores que ha detectado: “Cuando se informa sobre un plan denegándolo –explican estas fuentes– se ponen cien mil pegas, pero no se da ninguna solución”.
En opinión de las consultoras, la CROTU debería redactar sus informes indicando qué modificaciones o qué criterios habría que aplicar para que los planes fuesen aprobados y no exponer tan sólo por qué se deniegan. Además, la Comisión no analiza los planes y se pronuncia hasta que son aprobados de manera provisional por los ayuntamientos, lo que tampoco ayuda a orientar su redacción.

El recurso al PSIR

La propia Comisión Regional de Urbanismo es consciente de la reticencia de los alcaldes y de que, en lo que resta de legislatura, probablemente no se apruebe ningún Plan. Para escapar de este bloqueo y de las servidumbres que imponen los cauces urbanísticos ordinarios, el Gobierno cántabro se ha refugiado en la fórmula de los proyectos de interés regional, con el agravante de que las muchas iniciativas que ha puesto en marcha a través de este mecanismo absorben buena parte de los recursos humanos que la CROTU debería destinar a la tramitación de los planes municipales.
Estas iniciativas chocan en ocasiones con el propio modelo urbanístico de los ayuntamientos, como en el caso del PSIR anunciado entre Bezana e Igollo (Camargo) para la construcción de 800 viviendas protegidas, en una zona en la que ninguno de los dos municipios había previsto que fuera edificable.
Además de desviar la atención de los técnicos de la CROTU hacia la redacción de proyectos como ese, las consultoras entienden como un agravio comparativo que, mientras basta con un expediente muy sucinto para la tramitación de un PSIR, a ellas se les exige una voluminosa documentación con informes de múltiples organismos: “Al Gobierno –indican estas fuentes– le ha dejado de preocupar la aprobación de planes de urbanismo porque ha encontrado la fórmula del PSIR. No es de recibo –añaden– que estén en cola para despegar varios de estos proyectos singulares y que no lo esté ningún plan general. Eso indica un desequilibrio completo”.
Ante esta carencia de suelo edificable a corto plazo, algunos promotores han optado por salir fuera de la comunidad y en el oriente de Asturias, por ejemplo, se empiezan a concentrar actuaciones de constructores cántabros.