Medidas públicas para hacer frente al ocaso de la vivienda

Ni siquiera remontándose al peor año que ha padecido la vivienda en el último medio siglo, 1993, se podrían encontrar cifras tan paupérrimas como las de 2009. Las visas realizadas hasta el 30 de septiembre en el Colegio de Aparejadores de Cantabria no alcanzaban la cifra de 2.000 viviendas, a años luz de las 8.000 que se llegaron a agolpar en el mismo periodo de ejercicios anteriores.
Podemos acabar 2009 con proyectos para sólo 2.500 viviendas, lo que, según los expertos, es el suelo técnico del sector. Difícilmente puede ir a menos y algo parecido ocurre con las ventas, tanto de las viviendas nuevas como de las usadas: desde enero, en una de las mayores inmobiliarias de la región no recuerdan haber hecho más de seis transacciones.
Hace dos años, un ex consejero de Hacienda de Cantabria, Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, que tuvo un paso efímero por el Gobierno y una salida tumultuosa, hizo un vaticinio sorprendente: en poco tiempo sólo quedarían en España el 20% de las promotoras de viviendas. El ex consejero de origen canario, que hoy reside en Madrid y es un reconocido gurú del mercado de la vivienda, originó cierto revuelo, pero las aguas se remansaron pronto. En el peor de los casos –si se cumpliesen los oscuros vaticinios de Rodríguez de Acuña– todo el mundo daba por supuesto que desaparecerían las promotoras más pequeñas, por lo que no pasaría de ser el natural movimiento de concentración que se produce en cualquier sector que se contrae.
Acuña acertó de pleno, pero lo que probablemente ni siquiera él mismo imaginaba es que el huracán no sólo se llevaría por delante a las más débiles, sino también a algunas de las más potentes, extraordinariamente endeudadas por un proceso de crecimiento que, de la noche a la mañana, las había convertido en las mayores inmobiliarias de Europa.
Cantabria no se ha librado de esa profecía de su ex consejero. El censo de promotores tiene nuevas bajas cada día, porque la mayoría de las empresas han decidido replegarse y mantenerse sin actividad hasta la llegada de tiempos mejores. Las peor paradas ni siquiera han podido hacer retiradas estratégicas y se han visto obligadas a suspender pagos. En ocasiones muy significadas, como Cenavi, Quintana o Seop, el problema se ha extendido a las constructoras, arrastrando tras de sí a todo el grupo.
En un municipio como Castro Urdiales, donde llegaron a hacerse casi mil viviendas al año, sólo se han visado en lo que va de 2009 iniciativas para hacer 37 y en la mitad de los ayuntamientos de la región no se ha presentado ni un solo proyecto.
El florecimiento del cemento desde la costa hacia el interior que se observaba en las últimas épocas se ha cortado en seco. Queda la inercia del poco suelo calificado que había en los municipios costeros y poco más. Tanto ha cambiado el panorama que ya casi nadie echa en falta la escasez de suelo por la tardanza en reformar los planes de urbanismo, ni critica la remolona adaptación de los ayuntamientos a la no tan nueva Ley del Suelo. Con los mismos metros disponibles, donde antes faltaba, ahora sobra. Se vende suelo calificado para construir y se venden proyectos.
La inercia de la construcción hace que aún continúen muchas obras cuyos proyectos se elaboraron al calor del boom inmobiliario, pero el recorrido es cada vez menor y con el paupérrimo número de proyectos nuevos que ha entrado este año ya se pueden dar por perdidos los próximos dos ejercicios.
Si el número de viviendas a construir se reduce a la cuarta parte, el número de trabajadores necesarios también será la cuarta parte, y también el de ventanas, ladrillos o tejas. La ola que anega a los constructores también salpica a los fabricantes de todos los productos directamente relacionados con la construcción y, un escalón más arriba, a los de equipamientos para el hogar, como los muebles o los electrodomésticos.

En busca de una triple carambola

La vivienda nueva, un sector que era capaz de generar 900 millones de euros de inversión al año en Cantabria se va a quedar en no más de 300 este año (hasta el 30 de septiembre los proyectos visados sólo suponían 222 millones). Y lo peor es que el proceso será acumulativo.
La Consejería de Obras Públicas parece haber sacado la conclusión de que cualquier medida será barata si evita el hundimiento a plomo del sector y se ha lanzado en tromba. No sólo va a dedicar 200 millones de euros a la obra pública el próximo año (150 de ellos a carreteras), sino que ha lanzado un plan de vivienda absolutamente desafiante: Por primera vez, un propietario podrá recalificar su casa como VPO para comprarse otra. Es cierto que, de esa forma, tendrá que venderla a un precio relativamente barato, pero puede que ésa sea la única oportunidad de hacerlo y sabe que también comprará barato. Y a cambio del dinero que teóricamente deja de ganar, la Consejería le ayudará con 24.000 euros a que adquiera otra vivienda.
La generosidad del Gobierno está motivada por la posibilidad de hacer una carambola a tres bandas: pone en el mercado una nueva vivienda de VPO, con lo cual satisface la demanda de un comprador que la necesita ya; consigue que su actual propietario compre otra de mayor precio, lo que va a mover el mercado de la vivienda nueva, y eso se convierte en una ayuda indirecta a los promotores. A su vez, las dos transacciones dejan en el erario público una cantidad semejante a la que costaría la subvención, porque uno de los compradores tendrá que pagar el IVA y el otro el impuesto de Transmisiones, además del de Actos Jurídicos Documentados. En total, un 8% sobre la venta de los dos pisos, con lo que la subvención acaba por resultar neutra para Hacienda: lo que entrará será más o menos lo que va a salir. Y el riesgo es mínimo: si la medida ideada por el consejero José María Mazón no tiene éxito, ni habrá subvenciones ni ingresos fiscales.

¿Hemos tocado suelo?

El Plan de la Consejería es mucho más ambicioso pero no resulta sencillo cambiar la tendencia de un sector. Ni lo consiguieron, en su momento, las subidas de precios, aunque las viviendas llegasen a ser inalcanzables para los sueldos locales, ni lo conseguirán ahora las bajadas. Sí puede ocurrir, en cambio, que el sector haya tocado suelo. Aunque los precios siguen descendiendo en Cantabria –y ya va un 11% de caída en un año, casi el triple que en el conjunto del país–, las ventas dan algún síntoma de haber llegado al punto de estabilidad en su descenso a los abismos. Las inmobiliarias locales mantienen una actitud de cierta incredulidad, a la vista de la absoluta parálisis de operaciones, las estadísticas indican que en agosto se vendieron más viviendas que en el mismo mes del año anterior, en concreto, un 14,5% más. Es cierto que ya entramos en una base de comparación relativamente homogénea ya que hasta ahora la comparación se hacía con los meses del boom. También es cierto que eso mismo sirve para el resto del país y las ventas de agosto en el conjunto del Estado volvieron a caer otro 9,9%.
Otro dato llamativo es que en Cantabria se realizasen 142 operaciones por cada cien mil habitantes, una tasa muy alta si se tiene en cuenta que en el conjunto de España son 91 operaciones, lo que sólo puede tener una explicación: que buena parte de los compradores son foráneos y la demanda de segunda vivienda, aunque esté en la UVI, no está muerta del todo.

Queda demanda

La política regional de vivienda, que se nutre de la financiación del Plan Estatal, va a suponer una inversión anual de alrededor de 60 millones de euros (10.000 millones de pesetas). Aunque cada Plan se adapta a las nuevas circunstancias del mercado, la realidad es bastante menos previsible de lo que parece. Por eso, se admite una cierta flexibilidad entre las partidas.
Por lo pronto, la incertidumbre que se planteaba sobre la posible desaparición de la demanda en la VPO, parece que se despeja: en cualquiera de los regímenes de VPO hay al menos 1.000 solicitantes. Lo que nadie puede asegurar es que todos ellos encuentren financiación en los bancos para comprar la vivienda y tratar de resolver ese escollo va a ser una de las estrategias de la Consejería de Obras Públicas en los próximos meses.