La vivienda llega al límite

En España se construyeron el año pasado 550.000 viviendas, tantas como en Francia y Alemania juntas. La cifra es digna de los años 60 cuando, de la noche a la mañana, fue necesario reasentar en las grandes ciudades a medio país que hizo las maletas y abandonó para siempre sus pueblos. En las nuevas cifras históricas, Cantabria debería contribuir, por población, con unas 6.600 viviendas al año. Pero la realidad es que en los dos últimos años se han acercado a las 10.000. Es decir, que si las construcciones españolas parecen desmesuradas para un país que no crece en población desde hace años, las de Cantabria, con un 50% más que el promedio nacional, pueden considerarse estratosféricas. Y, sin embargo, los promotores son conscientes de que se vende todo y las viviendas usadas salen al mercado con la misma facilidad y precios que las nuevas.
¿Qué está sucediendo? Nadie tiene un estudio exhaustivo sobre las causas que han provocado esta ansiedad de la demanda, dispuesta a devorarlo todo y a cualquier precio.
En una región como Cantabria, donde apenas se celebran 3.500 matrimonios al año y en el que fallecen otras tantas parejas, apenas debería demandar las viviendas correspondientes a una tasa de reposición relativamente baja (las casas tiene una duración superior a la de sus ocupantes), además de las que se adquieren como segunda residencia y las solicitadas por foráneos, que son significativas, pero no son tantas como parecen –entre 400 y 500 al año– y concentradas en una franja muy estrecha de dos o tres kilómetros a partir de la línea de mar. El resultado es una demanda teórica de 2.800 a 3.000 viviendas nuevas al año. Sin embargo, la realidad es incontestable: Se construyen cuatro veces más y se venden todas.
Ni siquiera ha influido el factor precio. Aparentemente, la oferta se ha concentrado en un extremo (el de los precios muy altos) y la demanda en otro (en la VPO). El presidente de los promotores cántabros mantiene desde hace tiempo que el 60% de los potenciales compradores se sitúan en el segmento de precios correspondiente a la vivienda de protección oficial. Eso querría decir que el 40% restante está absorbiendo todo lo que se construye, puesto que la VPO apenas supone una fracción marginal de la oferta.

Un activo especulativo

Ante tantas circunstancias que escapan a los patrones del sentido común, lo más sencillo sería recurrir a la explicación de la irracionalidad: Vivimos en una burbuja especulativa, como la que se produjo hace cuatro años en el sector de las nuevas tecnologías y los compradores no se mueven por el precio ni por la necesidad real de tener una casa, sino que utilizan la vivienda como un activo especulativo más en el que invierten para aprovechar su potencial de revalorización.
La aparición de estos compradores-intermediarios, que en realidad no quieren la vivienda para sí mismos y que ya surgieron en la anterior burbuja de 1987, justificaría una parte de la sobredemanda, pero no toda.
El resto sólo puede explicarse por el hecho de que los compradores que teóricamente deberían encuadrarse en el segmento inferior de precios se han visto desplazados, por falta de VPO, y ayudados por los bajos tipos de interés y el alargamiento de los préstamos, hacia las viviendas con precios superiores a los 120.000 euros. Su llegada en tromba, como consecuencia de la mejora del mercado de trabajo, ha empujado al alza, a su vez, el umbral inferior de esta vivienda libre.
A ello han contribuido decisivamente las entidades financieras, que han optado por políticas crediticias mucho más generosas que en el pasado, cuando ninguna aceptaba riesgos hipotecarios que sobrepasasen el 70% del valor de la vivienda. Hoy financian el 100% y algunas, incluso, los gastos añadidos que genera la compra.
La fortísima competencia del sector financiero ha favorecido las compras, pero hay síntomas de que las entidades comienzan a tentarse la ropa en el terreno inmobiliario. Desde hace algún tiempo, varias han dejado de promocionar sus productos hipotecarios y otras, simplemente, están aplicando una política más restrictiva. Pero ha sido el aldabonazo del Banco de España alertando del desplome que se nos puede venir encima el que va a producir efectos más notorios. Del alegre y confiado ‘no hay problema’ con que se saludaba al solicitante de créditos hipotecarios hace unos meses, se pasará a una política más conservadora que puede cambiar sensiblemente el panorama del sector, al frenar muchas compras.

Más esfuerzo en Cantabria

Sin financiación, no hay ventas. El precio medio de una vivienda de 90 m2 en Cantabria costaba a finales del pasado año 138.240 euros. De acuerdo con el poder adquisitivo de la región, si un trabajador destinase todo su salario a la compra de una casa, tardaría 8,12 años en financiarla por completo. Como obviamente, ha de dedicar la mayor parte de su sueldo a otros gastos, se puede asegurar que va a necesitar toda su vida laboral para pagarse la vivienda, y en algunos casos ni siquiera le alcanzará.
Los bancos han dado por bueno que sus clientes lleguen a la jubilación pagando aún su casa. Es el sino de los tiempos. Y hay quienes están peor. En Madrid una vivienda cuesta 10,06 años de salario y en Cataluña 10,36. También es cierto que otros están sensiblemente mejor. A un andaluz le supone 6,18 años de salario y a un manchego 5,73.
Curiosamente, en aquellas comunidades donde los salarios son más altos, las viviendas no sólo no resultan más accesibles para el comprador medio, sino que le exigen un esfuerzo bastante superior y, en cambio, en las autonomías de menores rentas, los pisos están bastante por debajo de lo que correspondería a esta capacidad adquisitiva inferior, de donde se deduce una lógica perversa: cuanto más pueda pagar un comprador, mucho más años tardará en pagarla.
Cantabria rompe ese esquema, pero para empeorarlo aún más. Está por debajo de la media en capacidad adquisitiva, pero está muy por encima en precios de las viviendas, lo que indica que los compradores locales necesitan un esfuerzo superior a cualquiera otros para llegar a tener una vivienda en propiedad.

Más viviendas, la misma demanda

En nada ha colaborado la vorágine constructora de los últimos años. A finales de 2002 había en la región 281.792 viviendas, casi un 25% más que diez años antes. Y a pesar de que en ese plazo la población cántabra no ha crecido, y el número de viviendas excede en un 55% al de unidades familiares, la voracidad con que los compradores se lanzan sobre las nuevas promociones parece indicar que se mantiene la misma o parecida demanda insatisfecha. Un fenómeno que aún está por explicar ya que sólo en parte puede achacarse a los compradores foráneos de segundas viviendas, que representan el 17,9% del total, si nos atenemos al Censo de Vivienda del INE.
El resto quizá pueda atribuirse al desplazamiento de población desde el interior de la región a la franja costera, que crea una sobredemanda en la costa y produce, al tiempo, un creciente número de viviendas vacías en el interior. Estaríamos reproduciendo a pequeña escala y con cuarenta años de diferencia, el fenómeno que vivió España en los años 60, pero esta vez sin viviendas de protección oficial que entonces tuvieron una importancia decisiva para frenar los precios.