Cenavi necesitará la indemnización de La Arena para pagar a los acreedores

Cerca del 60% de los acreedores ha dado el visto bueno a la propuesta de pago realizada por Cenavi, en la que solicita una quita del 30% y se ofrece a pagar el restante 70% en un plazo de ocho años. Los setecientos subcontratistas, proveedores y particulares a los que la empresa adeuda 35 millones de euros deberán esperar, no obstante a recuperar la parte sustancial del dinero, ya que la empresa ha conseguido imponer su pretensión de concluir algunas urbanizaciones en marcha y promover aquellas otras donde la rentabilidad va a ser más inmediata, en lugar de lanzar todas sus propiedades a un mercado que no está en condiciones de absorberlas, lo que obligaría a entregarlas a precio casi de saldo.
Ante esta perspectiva, que hubiese llevado a la liquidación de la sociedad y al pago de una fracción muy reducida de la deuda, los acreedores han preferido esperar a cobrar. Muchos de ellos valoran, por otra parte, que la supervivencia de Cenavi les permite seguir trabajando para la empresa.

Aportación familiar

En realidad, el patrimonio de Cenavi no hubiese servido para pagar el 70% de la deuda ni un porcentaje muy inferior. El suelo que posee la compañía apenas hubiese encontrado compradores y, si los encuentra, hubiese supuesto unos ingresos relativamente escasos frente a las obligaciones a las que tiene que hacer frente. Si se compromete a pagar el 70% es gracias a la aportación de activos de la familia Nava que puede estimarse en unos 20 millones de euros. La esposa e hijos de Eugenio Nava han decidido ceder todas sus participaciones en promotoras vinculadas al funcionamiento del grupo para que estas se fusionen con Cenavi y la recapitalicen con su patrimonio.
Estas inmobiliarias tienen parcelas urbanizables de gran extensión en Soto de la Marina. También cuentan con un 49% de las acciones de Inmobiliaria Arnuero, la compañía que realizó la polémica promoción de la Playa de La Arena, y a la que le corresponde la indemnización que tendrá que pagar el Gobierno cántabro, por el valor de las estructuras de edificios que no pudieron concluirse al ser anulada la licencia, y los intereses pagados durante casi veinte años por el crédito promotor con el que se financiaba la inversión.
Cenavi espera desde hace muchos años poder cerrar este capítulo de su historia, una urbanización que quedó a medio hacer cuando los jueces decidieron que la licencia dada por el Ayuntamiento no era legal. El proceso legal ha sido muy lento, como consecuencia de los sucesivos recursos, y la promotora ha sufrido durante este tiempo una permanente sangría de liquidez, al tener que afrontar los intereses de una inversión que en buena parte se quedó sin materializar, dado que dos fases no llegaron a comercializarse.
De los 102 apartamentos concluidos, la constructora tampoco había vendido 21 cuando se produjo la primera sentencia, por lo que ha acabado convirtiéndose en un afectado más.
En 2005 el Tribunal Supremo dio firmeza a la reclamación de la constructora cántabra, pero estipuló que el daño sólo se materializaría en el momento en que se produjese el derribo, por lo que a partir de entonces, y en una aparente paradoja, la propia constructora se convertía en la más interesada en que se produjese la demolición de las dos fases inacabadas. Un proceso que tardó cuatro años, porque el Ayuntamiento demoró cuanto pudo la actuación de las máquinas, quizá porque el derribo de esos dos inmuebles en estructura significaba la pérdida de la última trinchera para los edificios habitados, cuya desaparición sí que producirá un drama social.
Cenavi solicita nueve millones de euros por el crédito promotor consumido en las dos fases derribadas y los intereses devengados por ese crédito desde que, en 1993, se paralizaron las obras. La reclamación va dirigida tanto al Ayuntamiento de Arnuero como al Gobierno regional, pero es éste el único que realmente tiene capacidad económica para hacerla frente. Si ninguno de los dos abona los daños, la constructora deberá instarlo ante el Tribunal Superior de Justicia de Cantabria, que determinaría, de nuevo, la cuantía, aunque lo probable es que no se aparte significativamente de esa cifra.
El futuro de la empresa depende ahora de que el Gobierno pague o de que, al menos, reconozca la deuda, lo que le serviría para negociarla en una entidad financiera. En realidad, la mitad de esta indemnización le corresponde a la familia Nava Aja, ya que son los titulares del 49% de las acciones de Inmobiliaria Arnuero, y por tanto, sólo el 51% entraría en la masa patrimonial de la suspensa Cenavi, pero la familia ha accedido a entregar sus derechos, que ayudarán a llegar al 70% en el pago a los acreedores.

Ajuste de los costes

En cualquier caso, para saldar la deuda es imprescindible la continuidad de Cenavi, puesto que otra parte del pago depende de la conclusión de obras en curso. La empresa ha recurrido a una profesora de la Universidad de Cantabria, Belén Díaz, para elaborar un plan de viabilidad que resulte fiable en un momento tan difícil para el mercado inmobiliario como el actual.
La profesora así lo pone de relieve en todo momento, pero también hace notar algunos hechos que van a favorecer el que la compañía alcance los objetivos modestos que se ha marcado en este terreno. El punto de partida es la estimación de una caída de un 30% en el precio nominal de la vivienda cuando haya finalizado el ciclo bajista, lo que podría producirse en dos años. El recorte de los tipos de interés, las ayudas públicas a los compradores y la posibilidad de que para entonces la economía empiece a repuntar le permiten presumir una mayor accesibilidad a la vivienda para las familias, por lo que la constructora podría colocar las suyas en el mercado si ofrece un precio competitivo.
Cenavi estará en mejores condiciones que nunca para conseguirlo: sin costes financieros, con suelo propio casi totalmente pagado y con una plantilla mínima pero cualificada. Después de dos expedientes de regulación de empleo, la empresa se ha quedado con sólo once personas de las 134 que tenía en 2008. Será el equipo estratégico que haga frente al Plan.
De esta forma, la empresa ha concluido la obra del Centro Tecnológico de Componentes, el Centro de Día de Colindres y la promoción castreña París XXI. Además, se ha desprendido del compromiso que significaba la adjudicación, en UTE con Bolado, de las nuevas sedes municipales de los bomberos, los autobuses y los talleres santanderinos, a cambio de un solar en Cajo que ha perdido buena parte de su valor.
También ha conseguido recuperar la mitad de la finca vendida a Fadesa (ahora Martinsa-Fadesa), que la mayor inmobiliaria española no llegó a abonar. El terreno completo, de 57.000 metros cuadrados, ha sido tasado en 19,5 millones de euros, tres veces más de lo que pagó Fadesa en su día.

El plan de viabilidad
El Grupo de Investigación de Derecho Mercantil de la Universidad ha valorado Cenavi por distintos procedimientos. Calcula que el valor neto es de 16,1 millones de euros, una vez absorbidas las otras sociedades de la familia que van a cederle su patrimonio inmobiliario, pero sin incluir el terreno recuperado de Fadesa ni la indemnización de Arnuero, lo que debería garantizar su continuidad como negocio. Otra cosa es que este patrimonio sea inmediatamente realizable, por lo que establece una dilación de los pagos a los acreedores en función de los flujos de ingresos.
El Plan establece que en 2010 se iniciarán dos obras, una en la calle Alta de Santander, donde Cenavi tiene un valioso solar junto al Mercado de México, y otra en Arredondo. Ambas saldrán al mercado cuando se supone que debería empezar la fase de recuperación. En 2011 iniciará otras dos en Guarnizo (Mirador de Solía) y en Soto de la Marina. Al año siguiente, y con las primeras ya finalizadas, acometería dos promociones más en Santander.
En el plan se recurre a algunas ventas de suelo para mejorar la liquidez en ese periodo, pero muy limitadas y todas ellas sin carácter estratégico para la empresa, como los terrenos que posee en Brañavieja, o algunas parcelas en la loma de San Juan de la Canal (Soto de la Marina).
Con el producto de estas ventas, el de las viviendas terminadas y la indemnización que en uno u otro momento tendrá que pagar el Gobierno, se cumplirá el calendario de pagos que ya han aceptado los acreedores. Con el tiempo conseguido de esta forma y el patrimonio de suelo que posee, Cenavi aspira a volver a ser una de las promotoras más relevantes de la región.