La rehabilitación como receta para paliar la crisis de la construcción

De las crisis también pueden derivarse consecuencias positivas, y la que sacude a la construcción de vivienda residencial exige imaginación a la hora de explorar posibles alternativas. Por ejemplo, se pueden redescubrir negocios que han estado infravalorados durante la larga etapa en que todo lo que se construía se vendía, por elevado que fuera el precio.
La rehabilitación de edificios y cascos históricos es uno de esos nichos de mercado por los que han decidido apostar las administraciones públicas para reactivar el sector de la construcción. Una medida solicitada por la propia CEOE para hacer frente al creciente desempleo entre los trabajadores del sector de la construcción, y que en Cantabria se justifica aún más, si se tiene en cuenta que gran parte del centro de Santander fue reconstruido en las décadas de los cuarenta y cincuenta con materiales de baja calidad y que una gran parte del parque de viviendas de la región está cargado de años. Si a esto le añadimos la recuperación de cascos antiguos allí donde han sobrevivido –que no es el caso de Santander, salvo en el degradado barrio de El Cabildo– es evidente que las iniciativas de rehabilitación tienen un amplio recorrido.

Rehabilitación integral

La recuperación de zonas urbanas degradadas precisaba de una herramienta de más alcance que las ayudas a propietarios de viviendas o comunidades de vecinos. La respuesta fue la creación en el Plan Nacional de Vivienda 2005-2008 de las Áreas de Rehabilitación Integral (ARI), unas ayudas pensadas para actuar en lugares que por la antigüedad de sus edificios y por la degradación de su entorno urbano reclaman una intervención integral.
Además de la rehabilitación de los inmuebles, la nueva figura incluye los costes de reurbanización de estas áreas, lo que eleva el importe de las ayudas. Eso permite que las obras de rehabilitación de viviendas lleguen a estar subvencionadas con hasta el 40%, cuando la línea habitual de ayudas no supera el 25%. La aplicación de este marco de subvenciones depende, en cualquier caso, de un acuerdo previo entre el ayuntamiento afectado, la comunidad autónoma y el Ministerio de Vivienda que es quien otorga o no esta figura de protección.
En Cantabria, dos ayuntamientos se han beneficiado hasta el momento de estas ayudas: Santander, con actuaciones centradas en la zona del Cabildo de Arriba, y Reinosa, en el área comprendida entre la Avenida Cantabria y el Puente de Carlos III. En total 106 viviendas, a las que podrían sumarse, si prospera una petición de la Consejería de Vivienda, 43 más.
En el Cabildo de Santander se da la circunstancia de que las ayudas llegarán hasta el 50%, atendiendo a su ubicación en el centro de la ciudad. También se ha incrementado la subvención máxima por vivienda hasta los 5.500 euros, mil euros más del límite previsto para las calificaciones ordinarias como áreas de rehabilitación integral. La mayor cuantía de estas ayudas fue un compromiso de la anterior ministra de Vivienda, Carmen Chacón, cuando visitó el barrio santanderino el pasado mes de enero y tuvo ocasión de contemplar la urgente necesidad de una profunda rehabilitación que permita a sus vecinos recuperar la calidad de vida que debía corresponder a un barrio situado en el corazón de la ciudad.
Aunque supone un salto cualitativo en la recuperación de zonas degradadas, las ARIs no cubren todas las situaciones en las que pueden encontrase los edificios. En muchas ocasiones, el estado de los inmuebles y su escaso o nulo valor arquitectónico hace más aconsejable el derribo de la vivienda y su sustitución por un edificio acorde con la estética del entorno. Pero eso implica gastos añadidos que no se contemplaban en el marco de ayudas diseñado en el Plan de Vivienda.
Para subsanar esa carencia, a principios de año se retocó el Plan para dar entrada a una nueva figura de recuperación de zonas degradadas, las Áreas de Rehabilitación Urbanas (ARU), que también cubren necesidades que antes no se contemplaban, como los gastos de demolición del edificio o los de realojo de los vecinos del inmueble derribado en tanto se reconstruyen sus casas.
Las nuevas viviendas que se levanten en las zonas calificadas como ARU deben estar sometidas, obligatoriamente, a algún régimen de protección oficial, es decir que resulten a precios asequibles para los anteriores moradores, puesto que de lo contrario, la rehabilitación supondría una expulsión, en la práctica, de los moradores tradicionales que casi nunca son familias de gran poder adquisitivo.
La novedad de esta figura hace que todavía no haya sido puesta en práctica en ningún punto del país y Cantabria puede ser la pionera, ya que la Consejería tiene muy avanzado el expediente de la zona del Cabildo. Todo indica que puede ser la mejor candidata a obtener la calificación de Área de Rehabilitación Urbana por parte del Ministerio de la Vivienda, lo cual refleja, también, el grado de deterioro alcanzado por este barrio.
La pasividad del anterior equipo de gobierno municipal, que parecía apostar por la progresiva ruina de muchos edificios, y el interés de algunas promotoras por reedificar en la zona para dar solución al punto negro que representaba el Cabildo, se vio sacudida por la tragedia del derrumbamiento de un inmueble y las tres personas que fallecieron atrapadas en él. Desde entonces se han sucedido las iniciativas para la recuperación de este barrio que podría ser el primero en España en obtener la calificación de área de rehabilitación urbana, con las ventajas que eso supone.
A esta misma calificación intentará acogerse también un barrio con más carga histórica que el Cabildo y necesitado como el santanderino de una profunda rehabilitación, la Puebla Vieja de Laredo. El ayuntamiento pejino viene actuando desde hace tiempo en la zona, adquiriendo y demoliendo algunos inmuebles y el Gobierno cántabro ha aceptado proponerla para que pueda beneficiarse de ese marco de ayudas.
Tanto en uno como en otro caso, el planteamiento de la Consejería de Vivienda es actuar en ámbitos reducidos, fraccionando en varios expedientes la zona a rehabilitar, de manera que sea más abordable. De hecho el propio Ministerio prefiere que se actúe de esta manera y no con planteamientos tan ambiciosos como el que proyecta Valencia, que quiere proponer como Área de Rehabilitación Urbana una extensa zona del casco tradicional con cerca de doce mil viviendas.
“Hacer grandes áreas no es operativo –explica el Director General de la Vivienda, Francisco Javier Gómez Blanco– porque son difíciles de gestionar. Nosotros vamos a ir de momento a Madrid con dos manzanas de casas y luego quizá nos animemos con una propuesta mayor”.

Más competencia entre empresas

Iniciativas como las que se van a poner en marcha para la recuperación de conjuntos y no solo de edificios aislados, son las que venían demandando desde hace tiempo las empresas que se dedican a obras de rehabilitación. Para estos profesionales se hacía difícil entender que, frente a los pasos dados por otras comunidades autónomas, que han dignificado barrios enteros, en la capital de Cantabria no se hiciese nada. Y no sólo por no existir un casco antiguo de cierto valor arquitectónico que mereciese ser preservado, como en Oviedo o Santiago de Compostela. Hay zonas en Santander, como San Simón o el Río de la Pila –aspirantes ahora a ser calificados como ARI– que demandaban desde hace tiempo una actuación integral de rehabilitación. Más activo, en opinión de estos profesionales, se ha mostrado el Ayuntamiento de Torrelavega, donde sí se han planteado iniciativas para diversos barrios.
La carga de trabajo generada por las rehabilitaciones va a ser mayor en el futuro gracias a este nuevo marco de ayudas, pero las empresas especializadas temen que su competencia crezca debido al parón de la vivienda residencial: “Muchos de los que ahora se estaban dedicando a otro tipo de obra se van a meter en el mundo de la rehabilitación”, señala el gerente de Cotexsant, Rogelio Argüelles, que también apunta a la existencia de bastante intrusismo en el sector.
Las comunidades de vecinos son el principal motor de la actividad de estas empresas y los trabajos que más solicitan son la rehabilitación de fachadas, ya sea para acabar con las humedades o para mejorar su estética, y la reparación de cubiertas.
En una climatología tan húmeda como la de la Cornisa Cantábrica, los problemas que provoca la lluvia o el viento en los tejados son los más frecuentes que deben abordar las empresas de rehabilitación. También lo son las humedades en las fachadas generadas, muchas veces, por la inexistencia de material aislante que evite la condensación. Sin contar el aislamiento térmico, la rehabilitación de una fachada con un revestimiento monocapa puede costar, incluidos los andamios, unos 60 euros m2, precio que se duplica si se opta por plaquetas cerámicas.
Tampoco es inhabitual la necesidad de corregir defectos estructurales, como los que se producen cuando el ladrillo no se apoya correctamente en los forjados, lo que provoca la aparición de grietas en los paños de las fachadas.
Mucho menos común es el vaciado entero de un inmueble para su posterior reconstrucción. Una obra muy costosa, que suele llevarse a cabo sólo si la catalogación del edificio no deja otra alternativa al promotor, pero que puede dejar también notables rendimientos, ya que la demanda de vivienda en el centro de las capitales es un mercado sostenido, que funciona al margen de los ciclos de la construcción residencial. En el centro de Santander, donde no quedan solares hace muchos años, pero en cambio se mantiene la demanda de vivienda, cada vez son más los inmuebles adquiridos por promotores para someterlos a una recuperación integral, como los dos que Triguero está rehabilitando en Cañadío o la conocida Casa de Piedra en el Paseo de Pereda, que será ocupada por la Dirección General de Hacienda y la Agencia Tributaria.
En el periodo 2005-2008, en Cantabria se han realizado 3.877 actuaciones de rehabilitación de edificios y viviendas subvencionadas, el 63% de ellas concentradas en Santander y el resto repartidas en tan solo doce ayuntamientos. Las ayudas se pagan una vez concluida la obra, pero en un plazo breve, que oscila entre los 40 y 50 días. Mucho más dilatado es el tiempo que hay que esperar para obtener la licencia de obra, que en Santander, según apuntan los profesionales el sector, puede tardar una media de cinco o seis meses.
Reforma legal contra vecinos recalcitrantes

Las necesidades de rehabilitación de un edificio chocan a menudo con la dificultad de poner de acuerdo a todos los vecinos para ejecutar la obra. Para salvar ese obstáculo y agilizar la toma de decisiones, el Ministerio de Vivienda proyecta una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que rebaje el quorum necesario para que una comunidad de vecinos pueda acordar la realización de una obra, una medida que, por sí sola, impulsaría más el mercado de la rehabilitación que otras más costosas para el erario público.