Transacciones de vivienda usada alcanzan máximos históricos en 2024, sin visos de futuras burbujas, según AEV

El volumen de transacciones de vivienda usada alcanzó máximos históricos durante el pasado año 2024, pero sin visos a futuras burbujas, según se desprende del XXI Observatorio de la Valoración , realizado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

En concreto, dicho análisis, que presenta la evolución del mercado inmobiliario español en 2024 y sus perspectivas para 2025 y ha sido elaborado por la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, con la colaboración de un grupo de 14 panelistas, entre ellos socios de la AEV y otros profesionales del sector, pone de manifiesto que el real estate sigue marcado por el crecimiento de los precios.

Igualmente, el informe indica que el real estate también se ve influenciado por la «fuerte demanda y una oferta insuficiente que agrava los problemas de acceso a la vivienda».

POR DEBAJO DE LOS UMBRALES DE UN PROCESO ESPECULATIVO

Según el informe, en en el tercer trimestre de 2024 se registraron más de 152.000 transacciones de viviendas usadas, alcanzando un volumen récord con 170.000 operaciones por trimestre a lo largo del año, lo que, junto con los registros de 2023, refleja una actividad «elevada en el mercado inmobiliario, comparable con la de 2006».

Sin embargo, la autora sugiere que, a pesar de dicho aumento, la proporción de viviendas que son objeto de compraventa sigue siendo estable y se mantiene por debajo de los umbrales que indicarían un proceso especulativo, estimados en el 3% o 3,5% del stock anual.

Por otra parte, respecto al precio de la vivienda, el estudio señala que este ha crecido un 6% en 2024, con una revalorización real del 4,4%, y la previsión que comparten la gran mayoría de los panelistas es que continuará en una senda de crecimiento estable.

Esta tendencia ha mantenido el atractivo del mercado para inversores extranjeros, especialmente en zonas costeras y grandes ciudades, donde la diferencia de precios con otros mercados europeos hace que las viviendas en España sean percibidas como «baratas».

El informe también analiza el contexto internacional, marcado por las «turbulencias» en otros países, como las burbujas de precios post-Covid en Europa, desajustes en el mercado residencial en China y tensiones en Estados Unidos.

CRECIMIENTO MODERADO DE LOS PRECIOS

Según la autora, España ha logrado mantenerse alejada de un proceso especulativo, con un crecimiento moderado de los precios y un mercado relativamente equilibrado en comparación con otras economías. Así, el análisis destaca que la evolución del sector en 2024 es más sostenible, comparada con la burbuja de 2006, debido a las restricciones al acceso a la financiación y a un sistema hipotecario más ajustado.

En esta línea, un gran número de panelistas coincide en que la mayor liquidez y actividad inmobiliaria explican el aumento de transacciones, sin que esto indique una burbuja especulativa. Por otro lado, a pesar de que el informe señala que se ha producido un incremento del 14,3% en el número de viviendas iniciadas, la autora sugiere que el ritmo de producción sigue siendo insuficiente para atender la creciente demanda, respecto a lo que los expertos coinciden en que la escasez de oferta persiste como el mayor reto estructural del mercado.

Aunque los costes de construcción se han estabilizado, reduciéndose por debajo de la inflación, el 80% de los panelistas internos expresan que esto no será suficiente para incentivar la construcción en 2025, citando la escasez de suelo urbanizable, las restricciones normativas y la falta de acceso a financiación como las principales barreras para el desarrollo de nuevos proyectos.

En términos de demanda, los expertos indican que en la actualidad existe una demanda estructural, impulsada por el crecimiento poblacional, la movilidad laboral y la inversión extranjera en segundas residencias, lo que contrasta con la demanda especulativa de 2006, cuando el crecimiento estaba basado en expectativas de revalorización a corto plazo.

Por último, en cuanto a los precios del alquiler, el documento subraya que estos han crecido a una media del 10% anual en el pasado año 2024, con incrementos superiores al 20% en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia, tendencia que la mayoría de los panelistas cree que se mantendrá debido a la falta de vivienda en alquiler, agravada por la conversión de pisos al mercado turístico, el crecimiento de la demanda impulsada por la inmigración y la movilidad laboral y las restricciones al acceso a la compra de vivienda.