La escasez encarece la vivienda y Cantabria sube 21,7% la VPO para atraer a los promotores
El metro podrá costar 1.781 euros en Santander y Castro
Casi quince años después, los precios de la vivienda en Cantabria vuelven a los máximos de la época de la burbuja. Ha sido un retorno mucho más lento de lo que cabía imaginar por entonces y por el camino han quedado muchas promotoras, cajas de ahorros y numerosos solares, que pasaron a la Sareb, la sociedad creada para dar salida al stock de obra sin vender o a medio ejecutar. Tras años de mínima actividad, la oferta de vivienda nueva escasea, sobre todo la más accesible, que el Gobierno cántabro trata de incrementar subiendo del precio del módulo de VPO para atraer a este mercado a las pocas promotoras que quedan.
A pesar de la subida de los tipos de interés, a pesar de que los bancos ya ni por asomo se acercan a financiar el 100% del valor de las viviendas, los precios se han elevado muy sensiblemente en Cantabria durante el último año, por la escasez de vivienda a la venta, tanto nueva como usada. En 2023 se visaron en la comunidad autónoma proyectos para construir 1.349 viviendas, una cifra que aún siendo un 20% superior a la de 2022, sigue en los abismos de la depresión que comenzó en 2009 y está a años luz de las 16.588 visadas en 2006. Con una promoción en niveles muy inferiores a las necesidades poblacionales (unas 2.500 viviendas al año), el stock que se quedó entonces sin vender, prácticamente ha desaparecido, aunque haya costado digerirlo más que en cualquier otra comunidad.
Una travesía del desierto tan larga ha provocado que a las pocas promotoras supervivientes les haya costado mucho arrancar y la construcción es una máquina que tarda mucho en alcanzar la velocidad de crucero. Más aún en el caso de Cantabria, donde ni siquiera tiene suelo disponible. Los jueces tumbaron los planes de urbanismo de casi todos los municipios de cierto tamaño y gran parte del suelo que había calificado cuando se produjo el estallido de la burbuja quedó en manos de la Sareb. Pero incluso disponiendo de un lugar donde construir, desde que empieza la tramitación de cualquier promoción hasta que esas viviendas llegan al mercado pasan, como poco, siete años, por lo que ajustar la oferta y la demanda lleva mucho tiempo.
Los jóvenes cántabros no pueden irse de casa
Cantabria tiene la tasa de emancipación más baja de España. Solo un 11% de los jóvenes reside en un hogar distinto al familiar, frente al 16,3% de media nacional, según datos del Observatorio de Emancipación. Y la tendencia indica que esta dependencia va a más, ya que en un solo semestre ha aumentado en dos puntos porcentuales, a pesar de que el mercado laboral les está ofreciendo más oportunidades que antes.
Incluso con esta mejoría en el empleo, el porcentaje de jóvenes cántabros que trabajan es el segundo menor del país, y eso puede justificar el que tantos permanezcan en el hogar familiar.
Tampoco pueden olvidarse otros dos factores: nueve de cada diez jóvenes cántabros que no trabajan ni buscan empleo es porque siguen estudiando, un porcentaje superior al nacional, y el salario más habitual de los que acceden laboral ni siquiera llegaba a los 9.000 euros al año. Estas remuneraciones, de las más bajas del país, les impiden alquilar una vivienda en solitario. Incluso para acceder a una habitación en un piso compartido tendrían que dedicarle el 44,7% de su salario mensual, ya que un estudio de Fotocasa indica que compartir una vivienda en Cantabria cuesta, de media, 355 euros al mes, una cuantía que ha subido un 39% desde 2015.
Como consuelo, se puede apuntar que en Cataluña sale por 582 euros al mes; en Madrid, por 541 euros y en Baleares, por 489.
La obra nueva ha quedado durante años en manos de autopromotores y de cooperativas. Eso ha paralizado también la VPO, salvo la que hacían las empresas públicas del Gobierno regional (Gesvican) y, sobre todo, del Ayuntamiento de Santander (SVS).
El nuevo Gobierno vuelve a apostar por el ladrillo y está moviendo todas las palancas que tiene en sus manos para impulsar al sector. Además de facilitar la construcción en suelo rústico y bajar los impuestos que pesan sobre la compraventa de viviendas, ha decidido activar la promoción privada de VPO.
Aunque los promotores se desentendieron de este régimen en los años de la burbuja, cuando el mercado estaba dispuesto a absorber toda la oferta a cualquier precio y les resultaba mucho más rentable la vivienda libre, ahora vivimos un momento muy distinto. Nadie quiere arriesgar demasiado, y menos aún los bancos que financian estas operaciones, por lo que la VPO se convierte en una buena opción. Para que aún resulta más atractiva, la Consejería de Fomento no ha dudado en subir un 21,7% en el precio tope del módulo de venta, lo que supone que estos inmuebles pasarán a tener un precio máximo de 1.781 euros/m2 en las zonas más cara de la comunidad autónoma, aunque el incremento dependerá del municipio en el que se construyan.
De esta forma, una vivienda de 90 metros cuadrados útiles podrá costar como máximo 160.300 euros en la zona A (Santander y Castro Urdiales), 149.148 euros en la B (los municipios de la costa y más poblados) y 139.392 en la C (el resto).
El Ejecutivo ha elaborado un mapa regional de precios máximos dividido en tres zonas para aplicar un coeficiente distinto en función del tamaño y la población de los municipios, algo que supone una novedad ya que hasta ahora era igual para todos.
La vivienda usada subió un 6,7% en Cantabria en 2023 y más de un 10% en Santander
El precio final del metro cuadrado se obtiene al multiplicar los 968 euros que va a costar el módulo básico por el coeficiente autonómico –que sigue siendo del 1,6– y por los coeficientes correctores de cada zona, que son del 1,15 en la A y del 1,07 en la B. En la C no se aplican.
El consejero de Fomento, Roberto Media sostiene que, pese a la actualización, Cantabria seguirá siendo la cuarta comunidad con el precio más bajo, solo por detrás de Canarias, Castilla y León y Murcia.
Los nuevos precios máximos autorizados de la VPO por zonas
Tras la revisión decidida por el Gobierno regional, en los municipios cántabros de la zona A (Santander y Castro Urdiales) el precio máximo de venta de la VPO será de 1.781 euros/m2; en la B, de 1.657 euros; y en la C, de 1.549 euros, mientras que el alquiler podrá alcanzar los 519 euros, 483 euros y 451 euros, respectivamente.
La zona B abarca Val de San Vicente, San Vicente de la Barquera, Valdáliga, Comillas, Ruiloba, Alfoz de Lloredo, Cabezón de la Sal, Reocín, Santillana del Mar, Suances, Torrelavega, Los Corrales de Buelna, Cartes, Polanco, Piélagos, Miengo, Villaescusa, Santa Cruz de Bezana, Astillero, Camargo, Marina de Cudeyo, Entrambasaguas, Ribamontán al Mar, Ribamontán al Monte, Bareyo, Arnuero, Meruelo, Noja, Escalante, Argoños, Bárcena de Cicero, Santoña, Colindres, Laredo, Voto, Ampuero, Limpias, Liendo, Guriezo, Campoo de Enmedio y Reinosa.
En la zona C quedan todos los municipios restantes.
“Construir VPO era deficitario tanto para el Gobierno como para ayuntamientos y promotores”, señala, aclarando que lo que se sube es el precio máximo y, por tanto, los promotores que lo deseen podrán vender o alquilar a un coste inferior.
Media ha recordado que en los últimos años no se ha construido ni “una sola vivienda pública” desde el Gobierno ni los ayuntamientos, al margen de Santander, aunque “son necesarias”, y “las necesidades no pueden ser cubiertas solo con los recursos del Gobierno”, por lo que justifica esta subida para tratar de atraer la inversión privada.
Fuertes subidas en la vivienda usada
En la vivienda libre, los precios también están subiendo muy rápido en Cantabria. Si hace dos años, las nuevas promociones en la zona de La Pereda-Valdenoja salían a la venta a 2.500 euros el metro cuadrado, ahora lo hacen a 3.500, a pesar de que en el área de Santander-Bezana es la que están concentrando la mayor parte de las obras, con alrededor de un millar de viviendas en marcha.
Además de la escasez, otras dos fuerzas empujan los precios: los ahorradores que se refugian en la vivienda, al ver que la inflación devalúa sus depósitos bancarios, y el encarecimiento en más de un 30% de los costes de construcción, por la subida de los suministros, la falta de mano de obra y el alza de los tipos de interés, que también afecta a los promotores.
La desaparición del stock no solo repercute en los precios de la obra nueva, también en la vivienda usada, que el año pasado subió un 6,7%, hasta los 1.912 euros por metro cuadrado, según los datos de un informe elaborado por Fotocasa. Ha sido el sexto año de incrementos en cadena y en algunos municipios, el repunte ha llegado mucho más lejos, como en Meruelo (19%), Piélagos (15%), Santander (10,4%) y Voto (10%). En cambio, se produjeron descensos en Colindres (–5,6%), Reinosa (–4,7%) y Los Corrales de Buelna (–3,4%).
Castro Urdiales se ha convertido en el lugar más caro para vivir de toda la región, con un precio medio de venta de la vivienda usada de 2.551 euros/m2, seguido de Santander (2.466 euros/m2) y Arnuero (2.390). A continuación se encuentran otros tres municipios costeros: Noja (2.287), Suances (2.276) y Laredo (2.265).
A nivel nacional, el precio de la vivienda de segunda mano cerró 2023 con un incremento del 7,4%. Por comunidades, Canarias tuvo el mayor repunte (22,5%), seguida de Baleares (16,9%) y la Comunidad Valenciana (11,6%).
Baleares es la comunidad más cara para comprar, con un precio medio de 3.847 euros/m2, seguida de Madrid (3.767) y el País Vasco (3.091).
Los precios de Cantabria dejaron de estar hace tiempo su puesto en este pelotón de cabeza y ahora sus 1.962 euros/m2 ni siquiera llegan a la media nacional (2.203), lo que permite suponer que, pese a las subidas de los últimos años, siguen teniendo recorrido al alza.
