La pandemia dispara el interés por una vivienda mejor

El mercado de la vivienda está cambiando más deprisa de lo que parece. En los grandes núcleos urbanos repuntan las nuevas construcciones, pero moderadamente; la oferta pública está pasando de la propiedad al alquiler y quienes ya poseen una vivienda tienen más interés que nunca por mejorarla, lo que ha disparado la rehabilitación, antes incluso de que se note el efecto de los fondos europeos. Tras una larga y penosa travesía del desierto, la construcción parece despertar, pero promover desde la iniciativa privada sigue sin ser fácil, sin apoyo bancario y sin suelo disponible.

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La promoción de viviendas y la construcción, se hundió en 2008, como el Titanic, sin aspavientos y sin lágrimas. Tenían 38.000 trabajadores y se quedaron con 15.100, pero nadie corrió al rescate ni hubo manifestaciones por las calles. Ni siquiera una pequeña muestra de cariño. Las grúas se fueron desmontando a medida que concluían las obras en marcha o se agotaban los fondos de las entidades de crédito y muchas promociones se quedaron sin vender. Otras, en el esqueleto. No parecía importarle a nadie, salvo a los bancos y cajas, que empezaban a otear un tsunami capaz de llevarse por delante al sector financiero más potente de Europa, según se decía en la época. Y, por supuesto, a todos los que perdían su empresa o su trabajo.

Aguas abajo, la catástrofe llegaba a los proveedores que se iban a quedar sin cobrar, y más abajo aún, a los damnificados de estos, porque la cadena de impagos genera nuevos eslabones de desgracia por sí sola. El que no cobra, tampoco puede pagar.

La recuperación ha costado una década larga en Cantabria, donde se pasó de visar más de 16.000 viviendas en 2006 a menos de quinientas en 2014. Hasta 2018 no se volvió a pasar de las mil y, aunque no fuesen cifras realmente relevantes comparadas con la trayectoria histórica, esa recuperaciónde la vivienda nueva tropezó con otra piedra en 2020, la pandemia. Las obras pararon durante meses y el año acabó con poco más de 700 viviendas visadas para su construcción.

Quedaba por saber qué ocurriría cuando volviese una cierta normalidad y lo que está pasando es esperanzador, aunque con muchas matizaciones: el repunte de la vivienda es muy claro y a 30 de septiembre, en Cantabria ya se han superado las mil visas, por lo que probablemente el año concluirá con unas 1.400. Sigue siendo un volumen bajo de actividad pero es la cifra más alta de la última década y suma un presupuesto de ejecución de 106,6 millones de euros.

“La recuperación de la economía está siendo un factor decisivo en el crecimiento de la obra nueva y especialmente en el aumento de la confianza de la población hacia la construcción. A pesar de que los particulares siguen apostando por la vivienda de segunda mano, cada vez más se deciden por la obra nueva”, trasladan desde la Asociación de Constructores y Promotores de la región (ACP Cantabria).

La rehabilitación también tira con fuerza del sector. Entre enero y septiembre se han registrado en la comunidad 1.099 proyectos de reforma por importe de 46 millones de euros. Alrededor de un 40% son actuaciones en cubiertas, fachadas o instalación de ascensores.

Atendiendo a las intervenciones registradas en el Colegio de Aparejadores, estiman que la inversión anual podría alcanzar a final de año los 60 millones de euros, aunque la cifra real es más elevada, ya que este tipo de intervenciones también se pueden registrar en el Colegio de Arquitectos.

La posibilidad de superar los 200 millones de euros de inversión en vivienda al concluir el año es una buena noticia, pero sigue dibujando un sector raquítico en comparación con lo que era hace década y media, cuando cada año se anunciaban urbanizaciones de cientos de viviendas. Ahora son pequeñas autopromociones de particulares o cooperativas, y las empresas promotoras casi han desaparecido.

Tanto que dos sociedades públicas, la regional Gesvican y la municipal de Santander SVS, se han convertido en las principales y casi únicas promotoras de vivienda nueva de la región, con mucha diferencia sobre cualquier otra. También en las obras de rehabilitación el sector público tiene una importancia decisiva, aunque no de forma directa sino a través de las subvenciones. Unas y otras han servido para mantener un mínimo suelo de actividad en un sector que estaba en la UVI.

Vivienda pública

La recuperación de la obra nueva se centra en las ciudades, donde se concentra la demanda y el stock ha desaparecido desde hace tiempo. A día de hoy, en la capital cántabra hay 17 promociones de vivienda privada en marcha, que suman 541 viviendas, lo que muestra la reactivación del sector, a pesar de que los empresarios privados siguen muy cautelosos, por temor o por las dificultades que encuentran en los bancos para financiar los proyectos. “El sector privado responde a la demanda y la falta de confianza supone una grave restricción de la inversión”, constata Moisés Castro, decano del Colegio de Arquitectos de Cantabria (Coacan).

Igual que se ha desplazado el protagonismo de la obra nueva desde el sector privado al público, el interés de la clientela se empieza a trasladar, poco a poco, desde la compra al alquiler, un movimiento inducido por el propio Gobierno. “Desde 2013, los Planes de Vivienda ya no tienen como objetivo el acceso a la compra sino al alquiler”, explica César González, gerente de Gesvican. Las subvenciones destinadas a la promoción de viviendas en venta por parte de promotores públicos o privados han desaparecido y el problema es que, en el ámbito del alquiler, la iniciativa privada aún está muy verde, “de ahí que parezca que solo se mantienen las promociones públicas, que sí han cambiado su modelo de promoción al régimen de alquiler”, concreta.

A consecuencia de esta nuva estrategia, la actividad de Gesvican también ha variado y aunque este año ha entregado una promoción de 22 viviendas para alquiler protegido en Campuzano, la sociedad regional ha dejado de centrarse exclusivamente en la promoción y su actividad principal ha pasado a ser la gestión del parque público de vivienda del Gobierno de Cantabria. El objetivo ahora es proporcionar alquileres asequibles, ya sean protegidos o de emergencia habitacional.

La Sociedad de Vivienda y Suelo de Santander (SVS) también ha vivido esta evolución y sus viviendas de protección oficial han pasado de estar mayoritariamente destinadas al alquiler con opción a compra. El 80% de las cantidades aportadas en el alquiler se deducen del precio cuando el inquilino opta a la adquisición.

Es una vía muy interesante para la importante segmento de población que no puede acceder al mercado libre. El último dato del precio medio de la vivienda en alquiler en Santander estima que el metro cuadrado se sitúa en torno a los 9,4 euros. En la vivienda protegida, en cambio, el alquiler se sitúa por debajo de la mitad de esa cifra.

Actualmente, la SVS tiene dos promociones en construcción en la capital cántabra, en las que está invirtiendo 28,8 millones de euros, con los terrenos incluidos. La más avanzada, en San Román, se entregará en pocas semanas y consta de 120 viviendas, de las que 100 son en alquiler con opción a compra. Con ellas, el parque de viviendas en alquiler de Sociedad municipal pasará de las 223 actuales a 323, lo que representa la mayor oferta de vivienda protegida en alquiler de la región.

La oferta pública está trasladándose al alquiler, donde cada vez hay más demanda

La promoción que se levanta en el solar de la antigua fábrica de Tabacalera en la calle Alta se entregará el próximo año y consta de 66 viviendas, de las que la mitad se unirán a ese parque municipal de alquiler.

Ambas sociedades públicas lo tienen claro: independientemente de lo que ocurra con las promociones privadas, su actividad se mantendrá. “La promoción pública no compite con la privada, se trata de un complemento para asegurar las necesidades de un segmento de la población desfavorecido, que no puede acceder al mercado inmobiliario”, deja claro González.

José Antonio Gómez, gerente de la SVS también apuesta por la continuidad: “El sector privado se mueve según la demanda, mientras que las viviendas protegidas tienen una demanda permanente. A cada sorteo de una promoción de la SVS se están apuntando unos 2.500 santanderinos”. “Lo que necesitamos”, añade, “es más suelo para continuar promoviendo más vivienda protegida y un nuevo Plan General de Santander, ya que el vigente tiene ya 25 años y no permite el desarrollo de nuevos sectores de promoción privada”.

No obstante, el decano de los arquitectos, Moisés Castro, recuerda que “hay suelo que no llega a entrar en el mercado, y solares vacíos”, además de insistir sobre “las posibilidades de rehabilitación en nuestros cascos urbanos”.

En la misma línea, la Asociación de Constructores y Promotores se lamenta de que “más del 80% del territorio de Cantabria carece de Plan General de Ordenación Urbana adaptado a la legislación urbanística” y reclama que “o las Administraciones Públicas generan suelo, o el precio de las viviendas seguirá subiendo y el sector no ayudará a incrementar el PIB ni se generará empleo ni riqueza en la región”.

Efectos de la pandemia

Una de las consecuencias más evidentes de la pandemia es el encarecimiento generalizado del precio de la vivienda en todo el mundo, España incluida.

En nuestra región, esta tendencia se ha sentido con mayor fuerza en los inmuebles de primera mano. A mediados de año, su coste había aumentado un 6% en términos interanuales, casi el doble de la media general. La subida en los inmuebles de segunda mano era un poco más moderada, un 4%.

La causa está en el fortísimo aumento de la demanda, que ha llegado a niveles récord en los últimos meses, gracias a que los ahorros de las familias han aumentado por los confinamientos y restricciones y que los préstamos hipotecarios se ofrecen a unos tipos de interés tan bajos como nunca se habían conocido. La confluencia de ambos factores parece capaz de resucitar el viejo mito de que en España la vivienda nunca baja.

Otra de las consecuencias de la crisis sanitaria es el aumento del número de españoles que no están satisfechos con su vivienda. En 2020, hasta el 40% de los ciudadanos del país consideraba que su hogar presenta problemas de distinta índole, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El año anterior, el porcentaje era un 50% inferior. Entre las quejas más comunes están el tamaño de la vivienda, los ruidos, la escasez de luz natural, la inexistencia de espacios al aire libre o la zona en la que está situada.

Las soluciones a estos problemas son varias: comprar o alquilar una vivienda diferente –con el consiguiente dilema de si elegir obra nueva o de segunda mano– o reformar la propia. Tomen los ciudadanos la opción que tomen, impulsan el mercado de la vivienda y los sectores que dependen de él, hasta el punto que ven la luz después de años tratando de sobrevivir.

Aumento de precios y de compras

El encarecimiento de las materias primas relacionadas con el mundo de la construcción residencial, cuyos precios se han incrementado hasta en un 125%, afecta directamente a la construcción de vivienda nueva, que podría llegar a encarecerse un 3% este año, lo que se sumará a la subida que ya de por sí está provocando el aumento de la demanda.

Los constructores y promotores de la región se quejan de que el encarecimiento afecta a prácticamente todos los materiales, desde el acero corrugado (78%), al cobre (102%), el aluminio (56%), el petróleo (106%), la madera y las mezclas bituminosas (en ambos casos, el 85%). “De media, se estima que la subida es de un 106% en comparación con 2020”, recalcan.

Algunas obras pueden quedar abandonadas porque la subida de materiales hace que se pierda dinero

El incremento de los precios de las materias primas “es un efecto clásico en situaciones catastróficas como la que hemos vivido cuando se interrumpe la cadena de suministros. Hay dificultades para obtener incluso lo más básicos, como los tornillos”, apunta el decano del Colegio de Arquitectos de Cantabria.

En el Colegio de Arquitectos Técnicos de Cantabria advierten, por su parte, de que la evolución de las materias primas “genera inseguridad y puede suponer retraso en la decisión de llevar a cabo determinadas obras o incluso afectar a obras en ejecución”.

Si se le añaden los elevados costes de luz y combustibles es más fácil entender la preocupación de promotores y constructores, y la de otras compañías cuya actividad también es esencial para el sector inmobiliario, como las fábricas azulejeras o ladrilleras, que requieren un fuerte consumo de energía.

Advierten que “por el momento no se están parando las obras pero se están produciendo retrasos que conllevan un coste adicional que alguien —promotora, constructora o comprador final— deberá asumir tarde o temprano.

“El aumento en el precio de la electricidad responde a un déficit estructural, a una dependencia energética y a la carga en el recibo energético de aspectos que seguramente no debieran estar ahí”, analiza Moisés Castro, y lamenta que “tener una energía cara es una grave dificultad para la recuperación económica de España, y de Cantabria”.

“Los sobrecostes de las obras están provocando una situación insostenible. En caso de no revisarse los precios, podría resultar preferible abandonar una obra o un proyecto que asumir el incremento de los costes”, confiesan los constructores cántabros y recuerdan que estas subidas afectan también a las rehabilitaciones.

Rehabilitación

La necesidad de espacios más amplios o más cómodos, de mejorar habitaciones en las que antes pasábamos poco tiempo y que ahora disfrutamos más o incluso la llegada del teletrabajo, con la consiguiente necesidad de adecuar un espacio en el hogar, son algunas de las razones que han llevado a muchos propietarios a reformar sus casas en el último año.

“Una vivienda más cómoda es sinónimo de mayor calidad y se aprecia más. Se incrementa su valor, tanto el que uno percibe y disfruta como si pretende venderla o ponerla en renta. Hay mucha inversión de las familias y esa es una palanca importantísima para la recuperación económica y la generación de empleo”, explica Castro.

Aunque  ya ha pasado más de año y medio desde el primer estado de alarma y el confinamiento, el boom de las reformas continúa y el 41% de los españoles tiene la intención de realizar actuaciones de mejora en su vivienda antes de que acabe el año, según el último Informe Trimestral sobre el Sector de la Reforma elaborado por Habitissimo.

Esta situación ha provocado que los profesionales se vean desbordados. “La carencia de personal especialista en diversos gremios está originando retrasos en la ejecución de las obras”, revelan desde el Colegio de Aparejadores.

Sin embargo, no todo este trabajo se traduce en unos mayores beneficios. Según denuncian autónomos, asociaciones y clientes, el alto precio de los materiales ha hecho que se dispare también el de las reformas en un momento en el que la demanda sigue aumentando, lo que hace que los presupuestos queden obsoletos en cuestión de semanas.

Los fondos europeos

S i la rehabilitación va por muy buen camino, la expectativa de los fondos europeos invita a pensar que aún vivirá mejores tiempos, si encuentra más personal.

La inversión de los particulares en sus viviendas estará apoyada en los próximos años por los fondos Next Generation. Concretamente, el Plan de Rehabilitación y Regeneración Urbana está dotado con 6.820 millones de euros, de los que la mitad se destinarán a la rehabilitación de edificios y viviendas particulares. Un montante que será movilizado hasta 2026 y que, según los cálculos del Gobierno de España, permitirá llevar a cabo medio millón de rehabilitaciones en viviendas, construir 20.000 nuevos pisos, generar más de 180.000 puestos de trabajo e inyectar a la economía española unos 13.500 millones de euros.

La actualización del parque inmobiliario español, en el que la mayoría de viviendas tienen cuarenta o cincuenta años (ya que el boom de la construcción en España se produjo entre las décadas de 1960 y 1970), busca mejoras en la confortabilidad, seguridad, accesibilidad y digitalización de los hogares, pero muy especialmente en la eficiencia energética.

De las 366.000 viviendas que conforman el parque regional, un 30% (unas 125.000) se construyeron antes de los años 80 cuando las exigencias de calidad y eficiencia energética eran muchos menores que en la actualidad. “En aquella época no eran comunes las prestaciones de accesibilidad (ascensores) y los requisitos de aislamiento energético que ahora nos resultan inexcusables”, confirma Castro, que añade que “esas dos son las necesidades más demandadas. La accesibilidad es la que resulta más evidente para todas las comunidades en las que sus vecinos se van haciendo mayores, pero la eficiencia energética es fundamental para el confort interior de las viviendas”.

Para actualizar todos estos inmuebles, Cantabria aspira a recibir cerca de 62 millones de euros de los fondos, que serán gestionados hasta 2023 a través de la Consejería de Empleo y Políticas Sociales. El Ministerio de Agenda Urbana ya ha activado la primera transferencia de 14,9 millones de euros a la región.

“Las previsiones respecto a los fondos son buenas pero es necesario un esfuerzo amplio para la gestión ágil de las solicitudes, las licencias de obras y la justificación administrativa”, señalan desde los Colegios de Arquitectos y  Arquitectos Técnicos de la región, que se han puesto a disposición del Gobierno regional para ayudar en el cumplimiento de los plazos.

También la Asociación de Constructores y Promotores se ha ofrecido a la Administración para gestionar estas ayudas que consideran “transcendentales para el desarrollo social, económico y empresarial de nuestra región”.

El primero en notarlo será su sector, “que tiene un gran potencial por su capacidad de descarbonización de la economía, innovación en los instrumentos financieros y creación de puestos de trabajo”, señalan. Pueden volver, por tanto, los buenos tiempos, aunque nadie espera ni desea que se parezcan a los de la burbuja.

María Quintana