El Gobierno cántabro creará un ‘banco malo’ para comprar parte del stock de viviendas.

La decisión de Obama ha dado un inesperado respaldo de credibilidad a la propuesta con que la Consejería cántabra de Economía había empezado a sondear a bancos y cajas para comprarles temporalmente promociones en mora y dar movimiento al mercado. Pero Cantabria no podrá darle a la máquina de fabricar billetes, como Obama. La sociedad gestora que será creada para hacer esta operación de aparcamiento de viviendas terminadas y no vendidas no tendrá carácter público y para adquirir parte de ese stock dispondrá de dos líneas de financiación: la mitad del dinero la pondrá el propio Gobierno de Cantabria, mediante emisiones, y otro 50% lo facilitará el ICO, a través de su línea específica para el sector de la vivienda.
Esa financiación le servirá para adquirir temporalmente promociones de viviendas cuyos empresarios han dejado de atender los vencimientos de las cuotas hipotecarias al fallarles las ventas, siempre como es obvio que tanto los promotores como los bancos afectados estén de acuerdo. El Gobierno no discutirá el precio: será aquel con el cual está asentado el crédito al promotor en el balance del banco, entre otras razones, porque sus actuales propietarios deberán recomprar la promoción a la sociedad pública por esta misma cantidad dentro de siete años. Para entonces se supone que el actual stock de viviendas se habrá diluido, que el mercado se habrá recuperado y que su precio real será mayor. Por tanto, no debería ser un mal negocio para los cedentes, que se evitan los gastos financieros de un inmovilizado que nos les genera ingreso alguno, aprovechan las posibles plusvalías, limpian su balance y durante estos siete años reciben de la sociedad, además, un interés anual equivalente al euríbor (alrededor del 1,75%).
Un alquiler muy accesible

La operativa de esta sociedad –en realidad un ‘banco malo’ en el que aparcar los activos inmobiliarios que el mercado ahora no absorbe–, es relativamente sencilla en el planteamiento aunque sea más compleja en su ejecución, ya que exige una auténtica ingeniería financiera, algo en lo que se ha especializado el Instituto Cántabro de Finanzas (ICAF), padre de la idea.
La oferta del ICAF resulta muy beneficiosa para los bancos, que se quitan del balance unos activos en mora, que están obligados a provisionar y son candidatos a convertirse en fallidos. No solo rescatan el dinero, con el que pueden volver a trabajar y rentabilizar, sino que además obtienen un modesto tipo de interés añadido, el que va a pagarles la sociedad en la que las viviendas quedan aparcadas.
En cambio, la operación parece ruinosa a primera vista para la futura sociedad semipública, que se encontrará con un patrimonio inmobiliario enorme pero estéril, lo que pronto le dejaría sin recursos. Para que esto no ocurra, el plan del presidente del Instituto Cántabro de Finanzas, Luis Egusquiza, y del consejero de Economía, Angel Agudo, es recuperar los gastos que generen esas viviendas mientras estén en manos públicas trasladándolas inmediatamente al mercado de alquiler.
De acuerdo con los datos que los bancos y cajas sondeados han facilitado al ICAF, el valor medio en balance de las viviendas financiadas por ellos que se encuentran en mora es de 220.000 euros y su valor de mercado es, al menos, un 20% superior. Para resarcirse de los gastos financieros y de gestión, al ICAF le bastaría establecer un precio de alquiler mensual de 570 euros (hay que tener en cuenta que la mitad de la financiación corre a cargo del ICO). Es evidente que, aún no siendo una cifra disparatada, el mercado cántabro de alquiler no está preparado para absorber cientos de viviendas de esta cuantía, pero las perspectivas son muy distintas si el precio se rebaja sustancialmente y esa va a ser la palanca comercial que impulsará la política del ICAF.
El organismo público cántabro pretende dirigir estas viviendas sin vender (siempre se trataría de promociones libres) hacia un colectivo joven que busca emanciparse. Precisamente, el tipo de arrendatario que puede optar a la ayuda establecida por el Ministerio de la Vivienda para el acceso al alquiler, por importe de 220 euros al mes. Es decir, que una vez tramitada la subvención, el usuario de esa vivienda tipo, si es menor de 32 años y tiene unas rentas medias-bajas –las de la inmensa mayoría– tan solo pagará 350 euros de alquiler mensual. Como se trata de viviendas de muy diverso precio y localización, en algunos casos la cifra será bastante menor.
Al atractivo del bajo precio de alquiler se le unirá el de la opción de compra. Si alguno de los arrendatarios tiene interés por adquirir el piso, se les descontará del precio de venta el 40% de lo que haya pagado en alquileres.

Una carambola múltiple

En los intercambios de información que el Instituto ha mantenido con los bancos ha podido obtener un cálculo bastante exacto de las viviendas nuevas que no tienen salida en la región, alrededor de 7.500, de las cuales el ICAC calcula que podrían estar interesados en deshacerse por esta vía de unas mil. A su vez, los estudios de mercado realizados indican que hay 4.500 jóvenes entre 20 y 32 años con rentas recurrentes que cumplirían las condiciones para conseguir este arrendamiento subvencionado.
El objetivo del Instituto no es exactamente liberar a los bancos de un problema, como puede ser el de Obama, porque en España la crisis no es financiera, sino inmobiliaria. En realidad, el ‘banco malo’ del ICAC busca una carambola múltiple gracias a que en la economía, como en los mecanismos relojeros, la misma rueda puede mover muchos engranajes.
Las entidades financieras verán reducida su morosidad en el momento en que entreguen las viviendas, algo que obviamente recibirán con alborozo, y van a recuperar las fuertes provisiones que se han visto forzadas a hacer para cubrir los riesgos de estas operaciones en mora desde el momento en que el promotor retrasa o interrumpe los pagos de su crédito. A cambio de liberar recursos, Agudo les pedirá que los pongan de nuevo en el mercado, al menos una parte, para financiar otras promociones, lo que evitaría una paralización de la construcción de viviendas.
El tercer efecto positivo se producirá en el rescate de varias promotoras que están empantanadas con las viviendas sin vender y que pueden verse obligadas a suspender pagos, como de hecho ya ha ocurrido. Soslayar estas situaciones concursales evitaría, además, las consiguientes cataratas de impagados a proveedores y subcontratistas.
Por último, el Gobierno cree que es la oportunidad para crear un mercado activo de alquiler, algo que no se ha conseguido nunca, y para que los jóvenes puedan conseguir una vivienda para emanciparse, como en otros países, a un precio muy accesible.

Unos activos de 220 millones de euros

A pesar de que los precios de los alquileres han sido calculados en función de los gastos que tendrán estas operaciones para la sociedad que se va a crear, tanto Egusquiza como Agudo son conscientes de que es irreal esperar que toda la operativa resulte a coste cero, ya que para conseguirlo deberían alquilarse de inmediato todos los pisos que pasen a la empresa y eso no va a ocurrir.
En la hipótesis de que la sociedad llegue a reunir un millar de viviendas nuevas sin vender, como calcula, su patrimonio se elevaría a 220 millones de euros, cantidad que obtendría por mitades de emisiones propias de bonos y del ICO. Con un porcentaje de alquiler de los pisos moderado, el nivel máximo de riesgo que asumiría la autonomía ha sido calculado por el ICAF en un 2% sobre los activos, es decir un posible quebranto de 4,4 millones de euros. Una cuantía que la Consejería de Economía considera asumible si se tienen en cuenta los considerables efectos que debe producir sobre el mercado, al diluir en el tiempo el stock de viviendas, inyectar 110 millones de euros (otros tantos los pondría el ICO), evitar una caída de las promotoras locales como fichas de dominó y resolver el problema de la vivienda para los jóvenes. Una operación imaginativa que las entidades financieras han acogido con el comprensible interés, aunque ahora presentarán sus matizaciones, y que puede ser la tabla de salvación para muchos promotores.