La catarata de medidas sobre la vivienda obtiene los primeros resultados

El mercado inmobiliario es un edificio con muchos pilares: propietarios, inquilinos, arrendatarios, inmobiliarias, constructores, proveedores, promotores, entidades financieras, administraciones… Un sinfín de intereses, aunque muchos de ellos coincidentes porque todos saben que la construcción es responsable del crecimiento económico español de los últimos años y que ninguna otra actividad tiene capacidad de reemplazarla en ese efecto locomotora, ya que arrastra tras de sí un sinfín de industrias como la cerámica, el vidrio, el mueble, los aislamientos o los electrodomésticos.
Pero hay más coincidencias. Todos, o casi todos, están de acuerdo en que resulta intolerable que el precio del suelo se haya encarecido un 109% en la última década. Pero es más intolerable para unos que para otros, porque mientras los que compran o alquilan claman por una intervención pública, la otra mitad del mercado, o sea quienes venden, arriendan, construyen, promueven o financian, cruzan los dedos para que la burbuja inmobiliaria no sea tal. Y una burbuja que no existe, no puede estallar.
En este contexto, las administraciones se han encontrado en la encrucijada de establecer una serie de medidas para intervenir en el mercado inmobiliario que dejen satisfechos a unos y otros, sin pinchar el globo inmobiliario. Sin embargo, poco a poco se llega al convencimiento de que el mérito no estará en contentar a todos, cosa imposible, sino que nadie quede del todo satisfecho.

Penurias municipales

Si se empieza por la base de la pirámide, los ayuntamientos no están por la labor de sacrificar los ingresos que obtienen por la construcción de viviendas en sus municipios. Y no lo estarán hasta que no se establezca un sistema de financiación local acorde a sus necesidades y de los servicios que, no siendo de su competencia, están prestando. Cierto es que con una mejor gestión los ayuntamientos no pasarían las penurias económicas que conocemos, pero también lo es que sin una financiación realista, tendrán que seguir llenando sus arcas a base de licencias y de venta de suelo en el mercado libre.
Algo bien distinto ocurre con la administración autonómica, que también obtiene cuantiosos fondos de la fiscalidad sobre vivienda, pero no son tan significativos para su presupuesto ni padece una situación financiera tan desesperada. Por ello, Cantabria se ha sumado al carro de las regiones decididas a hacer más fácil el acceso a la vivienda de sus ciudadanos, especialmente con medidas de ordenación del territorio que obligan a reservar suelo para vivienda protegida, y con la creación de un régimen autonómico de protección, que supone la puesta en el mercado de viviendas más asequibles y, además, subvencionadas.

Las cesiones de suelo

Las primeras medidas que en Cantabria han tenido algún efecto sobre el mercado del suelo se remontan a los inicios del Gobierno de coalición PP-PRC, con la solicitud a los ayuntamientos de la cesión de terrenos a la empresa pública Gesvican, para la construcción de vivienda protegida. En algunos municipios pequeños esta petición surtió efecto y se pudieron construir algunos centenares de viviendas VPO. Pero su eficacia ha sido limitada, porque el peso poblacional de estos ayuntamientos es pequeño y las necesidades de vivienda barata se concentran en Santander, cuya Corporación en los últimos nueve años no ha cedido ni un solo metro de suelo para este destino.
El siguiente paso en este empeño de intervenir en el mercado de la vivienda fue la aprobación por unanimidad de la Ley del Suelo en la pasada legislatura, en la que se establecía formalmente la obligación de reservar suelo para vivienda protegida en todos los ayuntamientos. De nuevo se insistía en la necesidad de que cediesen suelo al Gobierno para hacer vivienda pública. Sin embargo, la tardanza de los ayuntamientos en adaptar su planeamiento a la nueva ley y el nulo interés de los promotores por este tipo de vivienda dejaron las cosas como estaban. De poco sirvió también que, al finalizar la pasada legislatura, el Gobierno regional impulsara un histórico acuerdo con los ayuntamientos para favorecer la construcción de viviendas protegidas en los municipios. Un protocolo que, año y medio después de su firma parece que puede empezar ahora a dar algún resultado.
La Administración regional también consiguió del Gobierno central un encarecimiento de los módulos de venta de las viviendas del régimen especial y del régimen general, haciéndolos más atractivos para los promotores. Pero como había ocurrido anteriormente, la realidad del mercado iba muy por delante de estos reajustes y el impulso a la construcción privada de VPO no llegó. Los promotores tenían un mercado muy fluido y rentable en la vivienda libre, como para ocupar sus afanes con la protegida, cuyos márgenes seguían siendo francamente menores.
Tras varios intentos fallidos, el Gobierno de Cantabria optó por un ejercicio de realismo y creó el pasado mes de abril el régimen autonómico de vivienda protegida, mucho más caras que las tradicionales pero, a la vez, bastante más baratas que las viviendas libres, de precios astronómicos. Y, ahora sí, la política autonómica ha empezado a dar sus frutos con la calificación de 199 viviendas en la finca de Ibero Tanagra de Santander y otro centenar más en Camargo.

El interés de los promotores se despierta

Se trata de un formato que ha conseguido despertar el interés de los constructores, ya que les resulta rentable y les abre las puertas de un grupo muy amplio de potenciales compradores de rentas medias que han quedado descolgados del mercado de la vivienda libre por la evolución de sus precios. El Gobierno regional estableció el módulo de estas viviendas protegidas de régimen autonómico en 235.000 pesetas, de forma que un piso de 90 metros útiles (casi 110 construidos) sale a la venta en unos 21 millones de pesetas. Pero, además, se ha elevado el límite de los ingresos máximos de los compradores hasta 6,5 veces el salario mínimo, lo que indica que más del 90% de las familias pueden acceder a este régimen.
Al tiempo, se han puesto en marcha otras medidas complementarias, como el no permitir la descalificación de pisos protegidos construidos en suelos procedentes de patrimonio público o intensificar las inspecciones sobre su venta o alquiler, para que nadie especule con ellos y cumplan su auténtica función social.
El Gobierno de Cantabria ha cogido carrerilla y no es por casualidad. En el ánimo de Miguel Angel Revilla pesa mucho la promesa electoral realizada en mayo de 2003, cuando se comprometió a disponer 8.000 viviendas en la actual legislatura, de las que, al menos la mitad, debieran estar en Santander. Pero el presidente regional no podrá cumplir ese compromiso sin la colaboración del Ayuntamiento de la capital, que hasta ahora no se ha mostrado precisamente colaborador, y que no dejará pasar la oportunidad de sacar algo a cambio. De ahí el actual tira y afloja entre ambas administraciones sobre la finca de La Remonta.

El POL también puede ayudar

El Ejecutivo se está valiendo, al mismo tiempo, del Plan de Ordenación del Litoral donde, además de proteger lo que queda de la franja costera, ha aprovechado para introducir medidas que faciliten la construcción de vivienda de protección oficial. Después de intentar reservar un 50%, el Plan establece finalmente que en las áreas de expansión futura de los municipios afectados por el POL se destine entre un 30 y un 35% del suelo a este tipo de viviendas.
El Gobierno, como se ve, no está dispuesto a desaprovechar ninguna herramienta para intervenir en el mercado de la vivienda, y en eso se incluyen también otras medidas que van desde convertirse en promotor de pisos destinados a alquiler subvencionado hasta la redacción de un Plan de Ordenación Territorial o unas Normas Urbanísticas regionales, que traten de racionalizar el urbanismo en Cantabria y someter el crecimiento inmobiliario a una planificación, algo que no ha ocurrido en los últimos 50 años.
Tampoco descarta el Ejecutivo impulsar la creación de otros tipos de viviendas protegidas o, incluso, que algún ayuntamiento se aventure a crear su propio tipo de protección, aunque esa posibilidad parece remota.

Plan de Choque

A todas estas medidas se unirán las incluidas en el Plan de Choque de la Vivienda diseñado por el Gobierno central, con un sinfín de recursos dispuestos a intervenir decididamente en el mercado inmobiliario manteniendo un equilibrio entre la oferta y la demanda, para que ninguna de las dos partes quede en fuera de juego.
No puede descartarse que todas estas medidas aplicadas simultáneamente acaben por generar un doble mercado inmobiliario. Por un lado, el de los inversores que compran la vivienda con criterios meramente especulativos, que acabarían comprándose y vendiéndose las viviendas entre sí, como acciones en Bolsa. De otro, el de aquellos que tratan de acceder a una vivienda protegida, porque la necesitan para vivir. Más difícil será cambiar la mentalidad propietaria de los españoles y relanzar el alquiler.
Lo que es seguro es que ningún Gobierno se arriesgará a generar una crisis económica en el sector responsable del crecimiento y de la creación de empleo. Los planes de choque tendrán un efecto limitado pero, por primera vez en mucho tiempo, la mano de las administraciones públicas puede llegar a notarse en el mercado de la vivienda, y no para encarecer el suelo. Y puede servir, también, para sostener la demanda de producirse un estallido de la burbuja inmobiliaria, una situación que no sólo paralizaría el sector de la construcción, sino que afectaría, en cascada, a otros muchos directa o indirectamente relacionados.