Las ventas y alquileres de viviendas requerirán la certificación energética

“Piso céntrico, luminoso, calificación energética C”. Desde el pasado uno de junio los anuncios de pisos en venta o alquiler deben añadir a la descripción del inmueble un nuevo dato cargado de interés para sus potenciales ocupantes. El de la eficiencia energética de la vivienda o, dicho de otro modo, el consumo de energía que necesita para tener unas condiciones normales de funcionamiento y ocupación. Algo que ya era obligatorio para las viviendas de obra nueva, pero que se va a extender gradualmente a todo el parque inmobiliario.
La obligación impuesta ahora al propietario del inmueble en venta o alquiler de informar sobre ese consumo de energía, mediante un certificado que los clasifica en siete grados —desde la letra A para los más eficientes, a la G para los peor calificados—, permitirá conocer de antemano no sólo los costes energéticos de esa vivienda, sino el modo de reducirlos corrigiendo las deficiencias que el informe llevado a cabo para emitir ese certificado haya puesto de manifiesto.
Se trata de un paso más en la estrategia puesta en marcha por la Unión Europea para disminuir el gasto de energía asociado a la edificación y al consumo doméstico, y que se ha traducido desde 2002 en varias directivas, que han llegado a nuestro país con bastante retraso.

Un coste añadido, pero sin tasas

Aunque la necesidad de promover edificios que consuman menos energía en calefacción e iluminación ni es discutible, ni tampoco el que los propietarios o los que aspiran a comprar dispongan de información objetiva de las características de la vivienda, lo cierto es que la obtención de ese certificado va a suponer un coste añadido para los titulares. Y lo va a ser en unos momentos de enorme dificultad para la venta o alquiler de viviendas, con precios a la baja y un mercado inmobiliario paralizado. Se ha llegado a hablar de un nuevo “impuesto” para los propietarios, aunque en el caso de Cantabria la Administración regional ha renunciado a cobrar tasas por el uso del registro público donde deberán presentarse los certificados, y que emitirá la etiqueta con la calificación energética de esa vivienda. Es decir, que únicamente habrá que pagarle al profesional.
En lo que sí se ha traducido esta nueva obligación es en la apertura de un nicho de negocio para dos colectivos especialmente perjudicados por la crisis inmobiliaria, como son los arquitectos y los ingenieros industriales. Es a estos profesionales a los que la legislación (un Real Decreto del pasado mes de abril) encomienda la realización de los certificados energéticos, una tarea en la que podrán intervenir en calidad de ayudantes otros técnicos de formación profesional, lo que podría dar pie a la creación de una titulación específica.
Para evaluar el consumo energético de una vivienda o de un local, el técnico elegido por el propietario recabará datos sobre características constructivas del inmueble, su estado y las reformas realizadas, así como los sistemas de calefacción, refrigeración, agua caliente sanitaria e iluminación. Los elementos constructivos (paredes, forjados, suelos, cubiertas, número y tamaño de las ventanas) y la calidad de los aislamientos tendrán un peso determinante en la calificación final, en la que también influirá el consumo que tienen los electrodomésticos o el tipo de cocina.
Una vez recopilados todos estos datos y efectuada la visita al inmueble, el técnico los procesará mediante un software elaborado por el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE). Se trata de dos programas informáticos, CE3 y CE3X, que facilitarán la elaboración de los certificados. En cuanto al tiempo empleado, dependerá de la situación y características del inmueble y de la destreza del técnico certificador, y puede llevar desde varias horas a días enteros si se trata de un edificio complejo.
La calificación energética tendrá una validez de diez años y no solo se pronunciará sobre la condición energética del inmueble, sino que deberá incluir las recomendaciones para su mejora, aunque esto no supone que el propietario esté obligado a ejecutarlas.
En cualquier caso, servirán de orientación para una posible reforma que, aunque exija una inversión más o menos cuantiosa, puede generar ahorros muy notables. Según la Asociación Española para la Calidad en la Edificación (ASECE), entre dos viviendas de las mismas dimensiones el ahorro energético entre una calificación A y otra G puede ser del 70%.
Para acometer las mejoras, el Gobierno central ha puesto en marcha unas ayudas, a través del IDAE, para las comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades o propietarios únicos de edificios de viviendas. Unas subvenciones que se complementarán con las que el Gobierno cántabro tiene intención de habilitar a través de la Dirección General de Industria.
Para hacer más llevadera la nueva carga que el coste de la certificación impone a los propietarios –y que es difícilmente repercutible en los alquileres o el precio de venta– teniendo en cuenta la situación actual del mercado, el Gobierno regional no solo ha renunciado a la imposición de una tasa por el uso del registro. Tampoco va a exigir la obligatoriedad de un control externo del certificado emitido por los técnicos, como sí ocurrirá en otras regiones, sino que pondrá en marcha una inspección pagada con dinero público. Y si esta inspección detecta anomalías en el documento, se podría llegar a sancionar al certificador.

Un mercado libre

Una de las cuestiones sobre las que hay más incertidumbre es el coste que tendrá para el propietario este nuevo certificado energético. La legislación que lo regula lo deja al arbitrio del mercado y será la libre competencia entre los técnicos que pueden emitirlo la que determine el precio de este servicio. Cada profesional o empresa que realice esta prestación puede decidir sus propias tarifas. El precio dependerá así de muchos factores, desde la complejidad de las instalaciones que tienen que evaluarse, su superficie o la documentación que aporte la propiedad para facilitar el informe, hasta la posibilidad de que quede subsumido en una oferta más global, como la que pueden hacer las empresas que se dedican a la rehabilitación de inmuebles.
De hechos, ya son varias las empresas cántabras de reformas que ofertan estos estudios, y no tanto por los ingresos que les pueda reportar el trabajo de acreditación como por la posibilidad que les ofrece este chequeo de identificar un nicho de mercado para los trabajos de rehabilitación, ya que parte de ellas tendrán que hacer obras para mejorar su calificación energética y reducir la factura de luz o gas.
Aunque los precios que se manejan en el sector son orientativos, se estima que para una vivienda de hasta 120 metros cuadrados, el coste del certificado podría rondar los 250 euros. Para superficies mayores el coste podría subir hasta los 350 euros, y si se trata de un local podría alcanzar los 400 euros, pero la fuerte competencia que se espera puede acabar forzando estas cantidades a la baja.

Sanciones por incumplimiento

Para respaldar esta nueva obligación, la ley contempla un régimen de sanciones que el PP ha introducido a través de enmiendas en el proyecto de ley de reforma de la rehabilitación, que se tramita en el Senado. Basándose en la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, se prevén multas que van desde los 300 a los 600 euros en el caso de las infracciones leves, como no mencionar el certificado en la oferta de la vivienda o incumplir la normativa relativa a su renovación; de los 601 hasta los 1.000 euros para las graves, como no presentar el certificado ante la comunidad autónoma para ser registrado o cuando no se entregue al comprador o al inquilino; y de hasta 6.000 euros para las infracciones muy graves, en las que entrarían supuestos como no contar con el certificado o haber falseado algún dato para obtenerlo.
Aún habrá sanciones mayores, superiores a los 6.000 euros, en aquellos casos en que el beneficio obtenido por la comisión de la infracción fuese mayor que el importe de la sanción correspondiente. En este supuesto, la sanción se impondrá por un importe equivalente a ese beneficio.

Un chequeo al parque de viviendas

Las auditorías energéticas van a permitir aflorar las deficiencias de un parque de viviendas tan envejecido como el español, a pesar del frenesí constructor de las últimas décadas. El proceso que ahora empieza es la culminación de una obligación impuesta por la Unión Europea y que el Gobierno español tardó en incorporar a la legislación nacional. No fue hasta un Real Decreto de 2007, cinco años después de la primera directiva, cuando se hizo una trasposición parcial de esa normativa, limitándola a los edificios de nueva construcción o a los que habían efectuado una rehabilitación a fondo. Una limitación que le valió al país una denuncia de la Comisión europea ante el Tribunal de Justicia de la UE.
Con este decreto, el Gobierno rectifica la omisión anterior, aunque limita la obligación a aquellos inmuebles ya existentes que vayan a ser objeto de alguna transacción, ya sea una compraventa o un arrendamiento. Si a eso le añadimos el parque inmobiliario que estará afectado por la Inspección Técnica de Edificios, nos queda todavía una franja de inmuebles ya construidos pero con menos de 50 años de vida, exentos de inspecciones, salvo en el supuesto de que salgan a la venta. Aun así, no es descartable que el siguiente paso sea obligar a todas las comunidades de vecinos a certificar energéticamente sus edificios. “Esto, en términos de ahorro energético, afecta al común de la sociedad –señala el director de IDS, Miguel Angel Pérez– y en el futuro va a tocar a todo el que tenga una casa”. Un paso que estaría en la línea del ahorro de energía que persigue la UE y que multiplicaría las oportunidades de trabajo para dos colectivos de profesionales a los que la crisis del ladrillo ha pasado una elevada factura: los arquitectos e ingenieros industriales, y de forma derivada, a los contratistas de pequeñas obras.