Rehabilitación como alternativa a la compra de vivienda

El auge rehabilitador resulta un tanto contradictorio con el enorme censo de edificios envejecidos, en ruina o en mal estado que pueblan ciudades como Santander. Sin embargo, el número de solicitudes de actuación registradas durante los tres últimos años confirman el interés por los programas públicos de mejoras. En el 2005, aún por cerrar, se han tramitado 842 subvenciones, frente a las 470 acordadas con el Ministerio de Vivienda; en 2004 el Estado tuvo que reconocer 1.337 obras más de las 450 convenidas, y 1.097 más se tramitaron con cargo al presupuesto regional; y en 2003 Madrid se hizo cargo de 662 y otras 538 fueron sufragadas por la comunidad. Y es que las solicitudes están duplicando sistemáticamente los cupos que el Plan Nacional de Vivienda asigna a la región y Cantabria es incapaz de atender a todas las demandas, ni siquiera a través de su propio programa de ayudas.
“Hace una década no se veía un andamio. Ahora molestan al pasear”, dice el director general de Vivienda y Urbanismo, José María Cárdenas, convencido de que el triunfo de la cultura de la rehabilitación ha quedado demostrado, lo mismo que la concienciación ciudadana. Cárdenas reconoce que los objetivos han cambiado. Al principio, lo importante era sumar rehabilitaciones y ahora, el subvencionar a quien realmente lo necesita.
Ese carácter social es, precisamente, el trasfondo del decreto aprobado por el Gobierno regional el pasado mes de febrero como desarrollo del Plan Nacional de Vivienda 2005-2008 y con el fin de fomentar el acceso a la vivienda a través de distintas vías, entre ellas, la rehabilitación de inmuebles. En este terreno, la principal novedad que depara, según Cárdenas, son unas condiciones más restringidas y específicas respecto a los demandantes y al destino de las ayudas, ya que “había que dar otra vuelta de tuerca para enfocar las actuaciones prioritarias”, dice.
Las previsiones apuntan a que en los próximos tres años se realizarán más de 2.200 actuaciones encaminadas a la rehabilitación, aunque, si la tendencia de años pasados continua, serán muchas más.

Requisitos y destinatarios

Una vez que la cultura de la rehabilitación está instaurada y que el Gobierno se enfrenta con un aluvión de peticiones, la nueva normativa ha optado por afinar los requisitos para solicitar una subvención.
En anteriores planes de vivienda, uno podía pedir a la Administración que le ayudara a conservar elementos internos de la casa, como las puertas, las ventanas o el alicatado. Después, se descartaron las ayudas destinadas a la rehabilitación de viviendas particulares y se optó por resolver problemas de mantenimiento y conservación de partes sustanciales del edificio como fachadas, estructuras, cubiertas, escaleras, ascensores o grupos de presión.
En la última regulación se mantienen las ayudas para elementos comunes, pero se pueden solicitar para viviendas aisladas si persiguen la mejora de sus condiciones de accesibilidad, habitabilidad y eficiencia energética o, en el caso de que el destinatario sea una persona con discapacidad o mayor de sesenta y cinco años. De hecho, nuestra comunidad se adelantó al recoger estas condiciones que la normativa nacional ha acabado contemplando.
Estas características de habitabilidad, accesibilidad o eliminación de barreras arquitectónicas y eficiencia energética, entendida como reducción del consumo, seguridad estructural y estanqueidad frente a la lluvia, se han impuesto a las mejoras estéticas y son, para José María Cárdenas, “las tres patas sobre las que se sustenta la actual política de rehabilitación”.
Aunque los criterios de adjudicación de ayudas han pasado a ser menos flexibles, su cuantía económica ha tenido que disminuir, al aumentar el número de intervenciones. Varían entre el 10 y el 25% del presupuesto de rehabilitación, con un límite de 2.280 euros, y son proporcionales a los componentes de la unidad familiar y los ingresos. El límite nunca suele alcanzarse porque los gastos se reparten entre los propietarios y no es la comunidad sino cada uno de los vecinos quien recibe este porcentaje. Sólo en el supuesto de la rehabilitación de una vivienda unifamiliar es más probable que la cantidad llegue al tope ya que toda la inversión recae sobre un único propietario.
Este límite puede incrementarse en un 7%, con un máximo de 200 euros, cuando las obras se encaminan a la mejora energética del edificio, y llega hasta los 3.100 euros para colectivos especiales. En este sentido, el director general de Vivienda destaca la sensibilidad y el avance que supone el decreto autonómico ya que beneficia a todos los grupos especiales definidos por la normativa –jóvenes, discapacitados, víctimas de violencia de género, etc– y no sólo a los mayores con viviendas de renta limitada a precio antiguo, como ocurre con la legislación nacional. Si esta cantidad a fondo perdido no fuera suficiente, el propietario de la vivienda puede solicitar préstamos hipotecarios subsidiados por la Administración, similares a los estipulados por la compra de una vivienda protegida.

Áreas de rehabilitación integral y centros históricos

Al margen de las ayudas para acciones aisladas, el decreto de Vivienda regula la posibilidad de actuar sobre las denominadas áreas de rehabilitación integral (ARIS) y los centros históricos. Y es que, a veces, los vecinos se despreocupan del estado de sus viviendas o tienen problemas económicos para acometer las reformas, por lo que los ayuntamientos pueden delimitar unos lugares preferentes de actuación.
Las Áreas de rehabilitación integral (ARIS) –zonas cuya conservación interesa a la Administración– ya se citaban en anteriores normativas pero con independencia de que estuvieran o no afectadas por una problemática social. La novedad, por tanto, es que se amplía la concesión de ayudas a barrios que se encuentren en proceso de degradación física, social o ambiental y necesiten una actuación dirigida a la erradicación de situaciones de chabolismo o infravivienda.
Para José María Cárdenas hay muchas zonas que reúnen estos requisitos, especialmente barriadas obreras construidas durante el franquismo o zonas públicas con viviendas sociales, como Cazoña, en Santander o El Zapatón, en Torrelavega. Allí, los ocupantes tienen graves dificultades para hacer frente a las necesidades de conservación de sus edificios, aunque no sean demasiado antiguos. En este caso, las ayudas podrían incrementarse hasta el 40% del coste de las obras porque los ayuntamientos están interesados en que se actúe o hay una problemática de fondo que aconseja facilitar la intervención.
Una de las ventajas más importantes que conlleva la declaración de un área de rehabilitación integral es la de salvar las dificultades organizativas de algunas comunidades de vecinos, que son incapaces de alcanzar un acuerdo. “El plus de incentivo que supone recibir mayores ayudas puede empujarles a rehabilitar el inmueble”, razona Cárdenas.
Por el momento, no existe ningún área de rehabilitación integrada (ARI) aprobada en Cantabria pero las primeras podrían estar cerca de aprobarse en municipios como Reinosa o Santander, que hizo la propuesta para el Cabildo de Arriba.
La nueva regulación también permite apoyar las actuaciones sobre núcleos urbanos y ciudades históricas que tengan un interés arquitectónico, histórico-artístico, monumental o ambiental. Nuevamente, aparece el carácter social para poder incrementar la ayuda y determinar una localización como tal. José María Cárdenas explica con un ejemplo que ambos conceptos pueden ir unidos: “El Cabildo de Santander tendría la calificación de conjunto histórico y de área de rehabilitación integral, mientras que El Sardinero sería un conjunto histórico que no necesita de un ARI para su mantenimiento y conservación”.
El procedimiento de solicitud ha cambiado y, a partir de ahora, el ayuntamiento interesado en declarar un ARI ha de delimitar su entorno y explicar los objetivos que persigue mediante una memoria de la actuación que habrá de ser aprobada en el seno de una comisión bilateral celebrada entre el Ministerio y la comunidad autónoma con la participación del consistorio.
Al margen de lo convenido con el Ministerio de Vivienda, el Gobierno regional suele atender, con cargo a sus presupuestos, solicitudes de los municipios que no han sido amparadas dentro del Plan Nacional. A través de esta vía, los ayuntamientos, y no los vecinos, se convierten en gestores de las obras y pueden urbanizar un entorno que requiere una intervención inmediata, sin necesidad de declarar un ARI.
Bajo esta fórmula, que puede llegar a sufragar el 60% del coste de las obras, se han efectuado rehabilitaciones en más de veinte municipios de la región y en lugares tradicionales como el barrio de pescadores de Santoña o zonas obreras de Torrelavega.

Inspección técnica de edificios

El principal riesgo de la rehabilitación es que se convierta en un mero retoque estético de las partes más visibles del edificio y se olvide del resto, que puede estar afectado por patologías graves. Por eso, el director general de Vivienda recalca que el ciudadano debe saber que han de transcurrir diez años antes de volver a solicitar una ayuda para la rehabilitación de un inmueble, de modo que: “no se puede pedir hoy para arreglar una fachada y mañana para afrontar un problema estructural”, dice.
Concienciar a los vecinos de que rehabilitar es algo más que dar una mano de pintura es lo que está llevando a la Administración hacia la búsqueda de mecanismos que sirvan para priorizar sus necesidades. Aunque todavía no se exige, se intentará garantizar con la Inspección Técnica del Edificio (ITE), un chequeo que en el futuro deberán superar los edificios susceptibles de recibir una ayuda a la rehabilitación y que servirá para diagnosticar cuáles son sus problemas más urgentes.
Esta especie de ITV para edificios, que ya se ha implantado en algunas grandes capitales, aún no ha llegado a Cantabria y ni siquiera está regulada porque el propósito es abordarla dentro del anunciado Código Técnico de Edificación cuya finalidad es mejorar las condiciones del parque inmobiliario español y adecuarlo a la normativa comunitaria. Lo que sí se sabe es que, al menos en Santander, de estas inspecciones se encargará el Colegio de Arquitectos y no los servicios técnicos municipales, como hasta ahora.
Aunque deja claro que la Inspección Técnica de Edificios constituye una de las líneas de trabajo más importante de la Dirección General de Vivienda, su responsable admite desconocer la fecha de su puesta en marcha en Cantabria y se muestra dubitativo sobre el éxito de esta fórmula en las ciudades donde se ha impuesto como una obligación. Cárdenas cree que cuando la Administración marca un plazo, el ciudadano espera hasta al final para cumplirlo, algo que, trasladado al mundo de la vivienda, podría ser contraproducente y suponer un colapso profesional y administrativo de última hora.
El criterio de la fecha en la que el edificio fue construido tampoco le parece suficiente para establecer la de la inspección, ya que hay algunos relativamente recientes que están cerca de la ruina. Por eso, prefiere que sea la propia comunidad de vecinos, atraída por una subvención, la que libremente decida conocer la salud de su vivienda sin necesidad de esperar un turno.

Ayudas a la vivienda usada

La rehabilitación está cobrando importancia dentro de los planes de vivienda porque el parque inmobiliario cántabro es muy grande y es necesario incentivar su mantenimiento, conservación y transformación. De hecho, el director general de Vivienda considera que será una de las áreas más importantes de intervención en el campo del urbanismo porque es preciso mantener los centros urbanos en buen estado en lugar de seguir construyendo en la periferia.
En este sentido, el decreto plantea la rehabilitación como medio para evitar un consumo excesivo de suelo y, al tiempo, como fórmula para que zonas urbanas que disponen de todos los servicios no se queden despobladas tras la marcha de los jóvenes hacia el extrarradio.
Para José María Cárdenas, la única tendencia que reflejan las estadísticas es la demanda insatisfecha de vivienda en propiedad, algo que achaca a la evolución de la vivienda libre, a la que algunas capas sociales no pueden acceder. El Gobierno quiere incentivar un mejor aprovechamiento del parque de viviendas ya existente, impulsando otras formas de habitar como el alquiler o la adecuación de los parques inmobiliarios para su posterior venta.
Una medida que aún no tiene éxito, pero que Cárdenas considera fundamental, son las ayudas a la compra de una vivienda preexistente, ya que el ciudadano desconoce que son las mismas que para una vivienda nueva, siempre que el precio de compra sea limitado y que el comprador cumpla los requisitos de unidad familiar e ingresos. Él aconseja interesarse por las viviendas usadas, aunque se encuentren en un edificio antiguo o mal conservado. La vivienda pasará de ser libre a protegida y eso permitirá solicitar varios tipos de ayuda, entre ellas las de rehabilitación de centros de ciudades.
Pese a que la vivienda sigue siendo una preocupación social de primer orden, Cárdenas concibe el futuro con relativo optimismo si se establecen prioridades. “El punto de partida era muy malo y no podía hacerse todo de golpe. No obstante, ya se ha conseguido mucho y hoy pueden contemplarse obras de rehabilitación en todo tipo de edificios, algunos que ni siquiera se habían pintado desde la época en que fueron construidos”, concluye.