Repliegue hacia la capital

Quién quiere promover viviendas en un pueblo? Hoy, muy pocos. Hasta hace un par de años, algunos promotores conseguían vender urbanizaciones enteras en Sarón, en Ramales o en Cabezón de la Sal convenciendo al comprador de que estaban casi a pie de playa. Al fin y al cabo, para alguien de Madrid deseoso de disponer de una segunda vivienda a un precio aceptable, veinte o treinta kilómetros no son nada. Ahora, ni siquiera se vendería una promoción al borde del mar, si pudiera construirse. Y no por el temor a una sentencia de derribo, sino por el simple hecho de que la demanda que subsiste busca primera vivienda, con precios accesibles y cercanas a los centros de trabajo. Así que, lo poco que se construye, se levanta en Santander.
Hace tres años era imposible ver un horizonte que no estuviese salpicado de grúas de construcción. Hoy, ese fenómeno ha quedado reducido a Santander y a pocos sitios más. Y el problema es que la tendencia al despoblamiento de obras continúa. El ritmo de los visados parece haber dejado de descender pero eso no es un consuelo porque apenas llega a las 2.500 viviendas por año, frente a las 16.588 que se visaron en 2006. Para volver a arrancar, el sector tiene que digerir aún lo que le queda por vender y, aunque lo consiga, ni los más optimistas esperan que vuelva a aquellas cifras. Probablemente no pase de las 4.500 o 5.000 viviendas por año, el ritmo que permite atender las necesidades demográficas, y muy pocas de ellas se construirán en el medio rural o en zonas exclusivamente turísticas que no tienen otras actividades económicas.
El caso de Noja es uno de los más clarificadores. En el primer semestre de 2008 todavía se visaron 64 viviendas para construir en el municipio. En 2009 fueron 24 y en 2010 no se ha visado ninguna. En Castro Urdiales se ha pasado de las 79 de 2009 a 4. Argoños lleva desaparecido bastante tiempo de este ranking inmobiliario y en Miengo se ha pasado de 133 viviendas visadas a 4 en dos años. En Santoña, donde el boom empezó mucho más tarde, acabó muy rápido, aunque sí hay una actividad económica ajena al turismo, y tanto en este semestre como en el primero de 2009 no hubo visados, frente a las 185 viviendas del año anterior.
En cambio, se va a mantener la actividad en Santander, donde se ha refugiado la escasa demanda existente, y en Torrelavega, aunque con menos vigor. Los municipios limítrofes a la capital, que venían recogiendo la demanda de quienes no podían aspirar a comprarse un piso en Santander y la de quienes preferían una casa unifamiliar, van a la baja. La razón está en el embolsamiento de una oferta desmedida y en el hecho de que, tras agotarse otros mercados, los promotores que operan en la capital han decidido dirigirse a colectivos más modestos, nuevas familias que ya no tienen que buscar a varios kilómetros de distancia las viviendas que necesitan.
Influye, además, la existencia de suelo calificado en Santander, algo que no suelen tener otros municipios, donde el planeamiento va paradójicamente lento, a pesar de que para muchos ayuntamientos el suelo ha sido la principal fuente de ingresos mientras se prodigaban las licencias.

El repliegue de las inmobiliarias

En el sector inmobiliario, cuando no hay actividad, no hay empresas. Muchas de las promotoras quedan durmientes o, simplemente, desaparecen cuando se acaba el negocio. En esta ocasión no ha sido distinto, pero con algunos matices. Tradicionalmente, este repliegue se inicia con los pequeños promotores particulares. En esta ocasión, la retirada es general. Dos terceras partes de los proyectos para nuevas construcciones son de personas físicas y sólo un 30% de promotoras. El resto es de iniciativa pública.
Entre las promotoras, también han sido las foráneas las primeras en retirarse, hasta el punto que, entre las que presentan visados para nuevas viviendas, sólo una de cada cuatro tiene su sede social fuera de Cantabria.
Es evidente que muchos de quienes llegaron al calor del negocio ya lo han abandonado y que, a medida que desciende el volumen de actividad tienen más peso estadístico aquellos particulares cuya intención es promover exclusivamente su vivienda.
La caída en el visado de proyectos indica el futuro que le espera al sector a corto y medio plazo, dado que los trámites administrativos son muy prolijos y es difícil que la obra comience antes de dos o tres años. La burocracia no ha mejorado ni siquiera ahora que hay tanto empeño en conseguir que la construcción remonte y los promotores han denunciado recientemente que hay decenas de planes parciales paralizados en el entorno de la Bahía de Santander, mientras el Gobierno insiste en PSIR que ni resultan mucho más rápidos ni son bien recibidos.

Los otros vagones

Mientras no arranque la locomotora de la construcción, no arrancarán los vagones que arrastra, entre ellos los de la industria cerámica, la del vidrio, el cemento o los cerramientos. Los 930 millones de euros (unos 150.000 millones de pesetas) invertidos en levantar las viviendas visadas en 2006 o los 881 de 2007 han alimentado a todos estos sectores hasta ahora. Los 268 millones de 2009 no van a alimentar a casi nadie.
El Gobierno estatal ha intentado que las rehabilitaciones alivien ligeramente el problema, pero no han supuesto una carga de trabajo significativa hasta ahora. Por su parte, el Gobierno cántabro ha extendido las desgravaciones fiscales que se conceden a quien adquiera una vivienda (primera o segunda residencia) en el medio rural, con el fin de que la rehabilitación genere actividad. Si hasta este año esas ayudas sólo atendían a los municipios que la Unión Europea considera de montaña (poco más de media docena), a partir de 2011 tendrá derecho a la deducción cualquiera que compre una vivienda en un municipio cuya renta o población esté por debajo de la media (70 en Cantabria).
Pero ninguna de estas medidas alienta a los empresarios, que se muestran más pesimistas que nunca. El mercado ni siquiera ha reaccionado, anticipando compras, a la inminente desaparición de la desgravación por la adquisición de vivienda para quienes tengan unas rentas superiores a los 24.000 euros. En estas condiciones, ¿qué se puede esperar para el año que viene, ya sin desgravaciones?

Resistencia a bajar los precios

Eso no quiere decir que no se produzcan paradojas difíciles de entender. Una de ellas es la escasa oferta de pisos sin vender que se publicita en la página de la patronal del sector a través de la cual debían encontrar salida los 4.000 pisos acabados que no se han vendido en Cantabria y que el Gobierno ha aceptado subvencionar generosamente. A pesar de ser un plan muy atractivo para el comprador, apenas está teniendo relevancia.
Puede que uno de los obstáculos para el éxito esté en los precios. Una de las entidades financieras que participan en la operación lamenta que los empresarios se muestran muy reticentes a renunciar a obtener beneficios de estas promociones, a pesar de que la filosofía era, simplemente, rescatar la inversión, lo que les permitiría ponerse al día con el banco o la caja que financió la promoción y zanjar sin quebranto un negocio que dejó de serlo.
La muestra es que el precio de algunos apartamentos que se ofrecen, en teoría, el de coste, supera los 6.000 euros por metro cuadrado.
Los bancos y las cajas son los primeras interesados en que ese mercado se desatasque, porque tienen embalsado en él un volumen de crédito muy importante, y presionan a los empresarios para que rebajen sus precios. El responsable de una de las entidades financieras locales más importantes pone el ejemplo de dos edificios idénticos de distintos promotores y en la misma zona, uno de ellos completamente vendido, después de que el promotor rebajase los precios un 25%, mientras que el otro, que mantiene los precios anteriores, no ha conseguido comercializar ni uno solo.
Que el mercado reacciona al precio lo ha comprobado también La Caixa al poner a la venta este año alrededor de doscientos pisos usados que habían quedado en sus manos en Cantabria. Con una rebaja sustancial y financiando muchas de las operaciones, sus pisos se han vendido mientras los de propietarios particulares –que, como los promotores, se resisten a hacer rebajas– siguen esperando.
Unos y otros no podrán hacerlo por mucho tiempo en unas circunstancias como las que se acumulan, con la desaparición de desgravaciones, la tendencia creciente del euribor y la transformación de las entidades financieras –a su pesar– en competidores, porque también están obligadas a vender sus pisos.